부동산 투자

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출처: Iron Mountain 홈페이지

부동산 투자

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    • 김유진 기자
    • 승인 2021.08.18 21:30
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      COVID-19 영향으로 2020년은 부동산투자신탁(REITs, 이하 리츠)은 암흑기였다. 배당에 비해 부동산 부문은 전년 2% 적자를 냈다. 리츠는 적자로 폐업을 하는 자영업자들에게 임대료를 걷지 못하는 상황과 재택근무 등으로 사무실이 공실 상태가 된 여파로 2020년에는 S&P500보다 9% 떨어졌고, 총 수익은 10%였다.

      리츠(REITs)는 소액투자자들로부터 모은 자금으로 부동산, 부동산 관련 대출에 투자하여 수익을 투자자들에게 배당하는 ‘부동산투자회사’ 혹은 ‘부동산투자신탁’을 의미한다. 주식 등 유가증권 투자를 뮤추얼펀드라고 불리기 때문에 부동산 뮤추얼펀드라고 불린다. 투자대상이 증권에서 부동산으로 바뀐 것이다. 자금을 모아 부동산을 매입해 개발 임대사업을 추진하거나 부동산을 담보로 발행되는 주택저당증권(MBS)에 투자하게 된다.

      리츠 수익률은 새해가 시작되면 관대해진다. Vanguard REIT ETF(VNQ)는 현재 가격에서 4.2%를 배당하고 있는데, 이는 시장 규모가 만기 10년물 국채(10-year T-note, T-note: 만기 1년 이상의 미 재무성 채권)의 약 4배에 불과한 수치다.

      2021년, 투자해야 할 미국 부동산투자신탁(리츠(REITs)) 포트폴리오는 13가지다.

      ① American Tower (아메리칸 타워)

      출처: American Tower 홈페이지

      출처: American Tower 홈페이지

      시가 총액: 955억 달러 ($95.5 billion)

      American Tower(AMT, $214.19)는 통신 인프라 선두 기업이다. 미국 41,000개, 인도 75,000개, 유럽, 중남미, 아프리카 전역에 흩어져 있는 181,000개 셀타워 글로벌 포트폴리오를 보유하고 있다. 아메리칸 타워는 타워당 임차인 수를 늘려 수익을 높일 수 있다. 모바일 기기 보급률이 연간 8% 증가하고, 데이터 사용량이 연간 28% 증가하며, 5G 기술이 롤아웃됨에 따라 리츠는 기존 타워 임대를 활용하고 새로운 임차인을 들일 계획이다.

      아메리칸 타워는 신규 건설 프로그램과 인수를 가속화해 수익률이 높은 국제 기회를 활용하고 있다. 리츠는 올해 미국과 캐나다 전역에 부동산 투자 통신사이트 3,000개를 보유한 InSite Wireless Group을 사업자금(FFO, Funds From Operations)으로 인수해 캐나다로 진출하고 있다.

      리츠는 지난 10년 간 연간 조정 FFO 증가율을 15% 이상 달성했으며, 9월 분기 동안 15% 조정 FFO 증가율을 달성하며 COVID-19 중에도 탄력성을 유지했다.

      아메리칸 타워는 2011년부터 배당금을 지급하기 시작했으며, 그 이후 매 분기마다 투자자들에게 더 높은 배당금을 지급해 왔다. 2012년 1분기에 주당 21센트 배당금은 가장 최근 1.14달러까지 치솟았다. 배당률이 60%로 보수적이다.

      ② Equity LifeStyle Properties

      출처: ELS 홈페이지

      출처: ELS 홈페이지

      시가 총액: 109억 달러 ($10.9 billion)

      ELS(Equity LifeStyle Properties)는 제조 주택, 작은 리조트, 레저 차량(RV)를 임대하고 있다. 415개 부동산은 유명한 휴양지에 위치해 있고, 33개 주에 걸쳐 약 158,000개 택지를 포함하고 있다. 부지는 호수, 강, 해양 인접지에 위치해 있고, 120개 커뮤니티는 미국 해안에서 10마일 이내에 있다.

      ELS는 2030년까지 65세가 되는 베이비붐 세대를 은퇴시켜 규모를 줄이는 것을 목표로 하고 있다. 임차인은 현장에 배치된 단위를 소유하고 매년 갱신되는 리스에 따라 임대료를 리츠를 지불한다. 이 사업모델은 아파트 리츠와 전체 부문 성장률을 모두 웃도는 연평균 4% 이상 동일 현장소득 증가율을 보였다. 2006년 이후 매년 9% FFO 성장과 24% 연간 배당률 증가를 지원하며 비즈니스 사이클 전반에 걸쳐 뛰어난 복원력을 입증했다.

      ELS는 2021 회계연도 부동산 투자 FFO 추정치를 지속적으로 초과 달성했으며, 최근 캘리포니아, 뉴저지, 플로리다, 버지니아에 신규 부동산을 매입하고 기존 공원 4곳에 인접한 토지 구획을 인수하는 등 포트폴리오를 확대했다. 이는 가용 현금을 통해서다. 미 애널리스트들은 2020년 주당 FFO가 2.17달러, 2021년 주당 2.31달러로 예상했는데, 둘 다 리츠 1.37달러 배당금을 쉽게 충당했다.

      Berenberg Bank 분석가인 Keegan Carl은 10월 매수 등급의 ELS 주식에 대한 취재를 시작했다. 투자자들이 REIT의 강력한 펀더멘털을 과소평가하고 있다고 생각하며 2021년 평균 이상의 성장을 예측하고 있다.

      출처: Americold Realty Trust 홈페이지

      출처: Americold Realty Trust 홈페이지

      시가 총액: 86억 달러 ($8.6 billion)

      COVID-19 관련 가정식 트렌드는 식품 저장 공급망 확대에 있다. Americold (COLD, $34.18)는 드물게 공개적으로 거래되는 온도 조절 창고 전문 리츠다. Americold는 미국, 캐나다, 남미, 오스트레일리아 전역에 11억 입방 피트의 저장 공간을 차지하는 185개 냉동 저장 창고를 보유하고 있다.

      Americold는 농장과 식탁 사이의 필수적인 연결 공급망이다. 2,600개 고객사에는 ConAgra (CAG), Unilever (UL), Kraft Heinz (KHC), Safeway and Kroger (KR) 등 해외 대표 식품 생산 및 유통업체가 참여하고 있다.

      계약된 임대료 인상, 점유율 증가 및 고객 혼합 개선은 2015년 이후 미국 Americold의 꾸준한 이윤 확대와 연간 8% 매출 성장을 지원했다. 리츠는 개발 및 인수를 통해 확장되고 있으며, 매년 최소 2~3개 프로젝트를 수행할 것으로 예상되며, 이미 파이프라인에 10억 달러 이상의 잠재적 투자가 예정되어 있다.

      Americold는 17억 4천 만 달러를 들여 세계 4위 온도 조절 창고 기업인 Agro Merchants Group을 인수했고, 2,900여 명의 고객을 포함한다. 미국 냉동 저장 시장에서 점유율 20%를 차지한다. 리츠는 2020년 9개월 동안 경쟁사로부터 8개 냉동 저장 창고를 구입하여 동북부 지역에 입지를 확대하고, ConAgra 브랜드를 서비스하는 Arkansas 공장을 확장하는 데 8,400만 달러를 투자했다.

      COVID-19에도 불구하고, Americold는 2020년 9개월 동안 거의 13% 매출 증가와 20% 핵심 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 및 상각 전 수익) 성장을 달성할 수 있었다.

      Americold는 2021년 가장 우수한 리츠 기업의 가장 젊은 기업 중 하나다. 201년 1월 공개됐으나 이후 월스트리트 애널리스트 5명 중 4명으로부터 Strong Buy or Buy 등급을 받았다.

      ④ Innovative Industrial Properties

      출처: Innovative Industrial Properties 홈페이지

      출처: Innovative Industrial Properties 홈페이지

      시가 총액: 42억 달러 ($4.2 billion)

      Innovative Industrial Properties (IIPR, $189.77)은 재배업자에게 장기 3중 순계약으로 임대하는 대마 재배 및 가공시설을 인수한다. NYSE에 등록된 유일한 의료용 대마초 재배 전문 리츠다. 2020년 12월 리츠 포트폴리오는 16개 주에 걸쳐 66개의 부동산과 540만 평방 피트로 구성되어 있다. 잔여 임대기간은 16.1년으로 길고, 부동산은 99.3% 임대한다.

      의료용 대마초는 124억 달러 규모의 산업으로 2025년까지 340억 달러로 3배 가까이 증가할 것으로 예상한다. 의료용 대마초는 이미 35개 주에서 합법적이며 향후 4년 이내 50개 주 모두에서 합법화될 것으로 예상한다.

      IIPR의 조정된 FFO는 79% 상승했고, 여러 차례 걸쳐 배당이 60% 가까이 급증했다. 주가는 125% 상승했다.

      새로운 임차인과 부동산이 미래 성장을 견인할 것이다. 리츠는 지난 12월 매사추세츠주와 워싱턴주에 있는 부동산을 부동산 투자 인수하고 멀티스테이트 대마초 재베업체 4Front를 신규 임차인으로 계약했다. 애널리스트들은 IIPR 리츠의 2021년 주당 FFO 성장률을 60%로 예측하고 있으며, 향후 1년 간 비슷한 규모의 배당 성장으로 이어질 수 있다고 전망했다.

      출처: Digital Realty 홈페이지

      출처: Digital Realty 홈페이지

      시가 총액: 374억 달러 ($37.4 billion)

      DLR(Digital Realty)은 IT, 커뮤니케이션, 소셜 네트워킹, 부동산 투자 금융 서비스, 제조, 의료 및 소비자 제품 산업 전반에 걸쳐 고객에게 서비스를 제공하는 선도적인 글로벌 데이터 센터 리츠다. 미국 최대 리츠 중 하나며, 15년 연속된 배당 성장을 통해 배당 귀족주라 불린다.

      DLR은 부동산 보유 시장 최대의 데이터 센터 부동산 기업이다. 설치 공간은 6개 대륙 23개국 284개 데이터 시설로 구성되어 있다. 스트리밍 콘텐츠에 대한 대유행 관련 수요는 2002년 데이터 스토리지 수요를 증가시켰다. DLR은 5G 기술 롤아웃과 같은 장기적 경향을 혜택도 받고 있다.

      S&P500 지수 336% 대비 약 1,810% 전체 수익률(가격+배당)과 2005년 이후 매년 12% 놀라운 FFO 성장으로 한동안 상승세다.

      DLR 리츠는 회계연도에 지금까지 3분기 연속 긍정적인 FFO 서프라이즈를 창출했으며, 주당 6.10달러에서 6.15달러로 1년 내내 상향 조정하여 4.48달러의 배당금을 쉽게 충당했다. 배당금 증가율은 지난 5년간 연평균 5.7%다.

      지난 3개월 동안 약 15% 하락이 괜찮은 진입점임을 나타내 준다. TD증권 애널리스트 Jonathan Kelcher는 지난 12우러 DLR을 바이(Buy)로 업그레이드하면서 주식을 매력적으로 가치평가했다.

      출처: CubeSmart 홈페이지

      출처: CubeSmart 홈페이지

      시가 총액: 66억 달러 ($6.6 billion)

      CubeSmart (CUBE, 33.81달러)는 전국 1,260여 개 부동산을 보유한 미국 내 셀프창고 리츠 상위 3개 업체 중 하나로 500여 개 점포와 3,710만 평방피트 임대 가능 공간을 보유하고 있으며, 제3자를 위한 추가 점포 750여 개와 4,890만 평방피트 공간을 관리하고 있다.

      CubeSmart는 전국적으로 입지를 확보하고 있지만, 매출의 약 70%는 뉴욕, 마이애미, 시카고, 달라스 등 미국 대도시에서 발생하고 있다.

      셀프 창고 산업은 가장 다양한 임차인을 기반으로 높은 마진, 빈번한 가격 재조정을 허용하는 단기 임대 산업으로 연평균 17% 수익률을 보이는 경제 주기에 걸쳐 최고의 리츠를 나타내고 있다. CubeSmart는 동종업계 매출, 수익, 이윤 및 FFO 성장을 기준으로 지속적으로 동종 업체를 능가하는 상위 실적을 달성해 왔다.

      CubeSmart는 지난 5년간 매년 약 8% 성장, 배당금 10% 성장으로 투자등급 대차대조표를 유지하고 인수 및 개발을 통해 자산 포트폴리오를 16억 달러 이상 확대했다. 9월 분기 동안 East Coast 합작법인 5곳을 개발하고, 뉴욕 셀프 창고 8곳 인수, 타사 매니지드 플랫폼을 130개 점포로 확대했다.

      Stifel 애널리스트 Steve Manaker는 “지난 11월 CubeSmart의 9분기 성장세가 2021년까지 지속되어야 하고, Buy로 업그레이드되었다. 중간 지점에 도달했다.”라고 말했다.

      ⑦ American Campus Communities

      출처: American Campus Communities 홈페이지

      출처: American Campus Communities 부동산 투자 홈페이지

      시가총액: 59억 달러 ($5.9 billion)

      American Campus Communities(ACC, $43.10)는 미국 69개 시장에 걸쳐 약 14만 개 침대가 있는 204개 건물의 미국 최대 학생 주택 소유/관리 기업이다. 상위 국가 순위 체육 컨퍼런스에서 경쟁하거나 강력한 연구 활동을 유발하는 박사 프로그램을 보유한 대학 근처에서 학생 주택 구입/개발한다. 거의 모든 부동산이 주요 캠퍼스에서 도보로 쉽게 갈 수 있는 거리에 있다.

      학생 주택 리츠는 고도로 세분화된 산업에서 통합 기회와 대학들이 자본의 자유와 품질 개선을 위해 학생 주택을 제3자에게 아웃소싱하는 추세다.

      ACC는 포트폴리오를 재배치하고, 비핵심 자산을 증대시켜 강력한 임대 수익을 창출하지 않는 개발로 대체해 왔기 때문에 운영 자금 성장이 미미했다. ACC 리츠는 합작회사를 통한 인수와 제3자 소유 부동산 관리비 확대에 초점을 맞춘 Pursue Growth 2030 계획을 통해 보다 강력한 성장을 기대한다.

      2020년부터 COVID-19으로 인한 캠퍼스 폐쇄가 이어졌지만, ACC는 2021년 캠퍼스 내 수업을 재개함으로 인해 올해 말 97% 팬데믹 이전 수준으로 회복할 것으로 예측했다. ACC 리츠는 최근 6억 1,500만 달러 규모 디즈니 칼리지 프로그램 2단계 (월트 디즈니월드 리조트 주택)를 마치고 캘리포니아 대학교 2개 캠퍼스에서 1억 7,100만 달러 규모의 개발 프로젝트를 완료했고, 조지타운 대학의 476개 베드 학생용 주택 시설에 착공했다.

      애널리스트들은 향후 5년 간 미국 캠퍼스 커뮤니티 연평균 부동산 투자 FFO가 18% 증가할 것으로 예측했다. 2012년부터 배당금은 매년 증가하고 있다.

      출처: STORE Capital 홈페이지

      출처: STORE Capital 홈페이지

      시가 총액: 82억 달러 ($8.2 billion)

      STORE Capital(STOR, $30.99)은 2021년 순 임대 사업자 중 1위다. 기업명은 리츠가 임대료만 징수하는 비즈니스 모델에서 착안할 것이다. 임차인이 세금, 유지비, 보험을 책임져야 한다. STORE Capital은 110개 업종과 49개 주에 걸쳐 500여 명 임차인에게 거의 2,600여 개 부동산을 임대하는 등 다양한 포트폴리오를 자랑한다. 주로 프랜차이즈 식당, 유아 교육 시설, 헬스클럽, 가구점, 자동차 서비스 센터뿐만 아니라 타 소매업체와 일부 제조업에도 싱글 임차 부동산을 임대하고 있다. 9월 30일 기준 99.6% 임차를 달성했다.

      STORE Capital 리츠는 분기당 약 14개 신규 고객과 70개 자산을 추가했으며, 동일한 고객이 신규 비즈니스의 1/3을 차지하고 있다. COVID-19으로 2020년 FFO 감소가 발생한 가운데 9분기부터 임대료 징수 실적이 개선되기 시작했고, 미국 경제가 다시 활성화되면서 2021년 FFO 반등에 대한 STORE Capital를 포지셔닝했다.

      리츠는 잔여 리스 기간 평균 14년 및 2% 임차 에스컬레이션 혜택을 받아야 하며, STORE Capital은 이 조건이 일관된 5% 내부 성장을 기대하고 있다.

      2015년 IPO로 연평균 순이익 증가율은 16%, 배당금은 연평균 7% 이상 성장했다. FFO의 70% 보상은 시간이 지남에 따라 더 많은 인상을 위해 충분한 공간을 제공한다.

      워렌 버핏의 버크셔 해서웨이 포트폴리오에서 유일한 부동산 투자 신탁이다.

      출처: STAG Industrial 홈페이지

      출처: STAG Industrial 홈페이지

      시가 총액: 45억 달러 ($4.5 billion)

      STAG Industrial(STAG, 30.40달러)은 전국 창고에 투자해 전자상거래 동향의 주요 수혜자다. STAG Industrial 리츠의 최대 임차인은 아마존(AMZN)이며, 포트폴리오의 약 40%가 전자상거래 임차인에게 임대된다. 지난 9월 30일 기준, STAG Industrial는 462개 창고를 소유하고 있으며, 임대 가능 공간은 9,230만 평방피트에 달했다.

      지난 5년 간 평균 1%에 그쳤던 점포순영업이익(NOI) 증가율은 소폭 연간 임대료 상승에 힘입어 증가했다. 2025년까지 매년 2~3%씩 성장이 가속화될 것으로 예측했다. 과거 연평균 6억 7,500만 달러였던 인수활동도 향후 8~10억 달러 수준으로 늘어날 것으로 전망된다.

      애널리스트들은 향후 몇 년간 FFO 연간 성장률을 4%에서 5%로 예측하고 있다. 월간 배당주 중 하나로 2022년까지 만기되는 리스의 25% 미만으로 장기 리스의 현금흐름이 뒷받침된다. 자본화의 25%에 불과해 2022년까지 만기가 도래하는 부채의 12%에 불과한 대자대조표는 STAG Industrial에게 지급액을 더욱 높일 수 있는 유연성을 부여한다. 4.8% 수익률은 산업용 부동산 중 최고 수준이다.

      출처 Realty Income 홈페이지

      출처: Realty Income 홈페이지

      시가 총액: 209억 달러 ($20.9 billion)

      Realty Income (O, $57.83)은 51개 업종에 걸쳐 약 600명의 세입자에게 임대된 6,600개 소매 부동산을 소유한 안정적 순리스 소매 리츠다. Walgreens (WBA), 7-Eleven, Dollar General (DG), FedEx (FDX), Dollar Tree (DLTR) 등 주요 임차인은 불황에 강한 기업이다. COVID-19와 불황기에도 불구하고, Realty Income은 2020년 첫 9개월 동안 조정 FFO가 4% 증가했다. Realty Income도 3분기 각각 증액하는 한편 13억 달러 인수를 마감하고 보수적인 대차대조표를 유지하는 데 성공했다.

      포트폴리오 점유율은 9우러 분기 98.6%로 개선되었으며, 96% 미만으로 하락한 적이 없다. 리츠 계약 임대료 징수율은 11월 93.6%로 증가했다. 지난 24년 중 23년 동안 EPS 성장률을 기록했다. 1994년 상장 이후 Realty Income 리츠 연평균 EPS 성장률은 5%를 넘었고, 연간 총 주주 수익률은 약 15%에 달한다. 수익률 중 일부는 93분기 연속 개선한 월별 배당금으로 이뤄졌다.

      BofA증권 애널리스트들은 ‘높은 품질의 비재량 임차인’을 높이 평가하며 2021년 11대 우수 종목에 Realty Income을 선정했다.

      ⑪ Physicians Realty Trust

      출처: Physicians Realty Trust 홈페이지

      출처: Physicians Realty Trust 홈페이지

      시가 총액: 37억 달러 ($3.7 billion)

      Physicians Realty Trust(DOC, 17.66)는 전국 및 지역 의료 네트워크에 임대되는 의료 사무실 공간에 초점을 맞춘 의료용 리츠다. Physicians Realty Trust 포트폴리오는 49억 달러로 평가되는 269개 부동산으로 구성되어 있으며, 31개 주에 걸쳐 퍼져 있다. 9월 30일 기준, 96% 임대된 포트폴리오로 헬스케어 네트워크 임차인이 임대된 공간의 89%를 차지한다.

      의료 기관 중 Physicians Realty Trust는 투자 등급 임차인의 비율이 가장 높을 뿐만 아니라 병원 캠퍼스 외부에 위치한 시설 임차인 비율도 가장 높다. 환자와 제공자가 외래 환자 시설의 의료 서비스를 점점 더 선호하고 있다.

      최근 설문조사에서 환자의 77%가 병원 캠퍼스에 있지 않은 내과나 클리닉을 방문하는 것을 선호한다고 답했다. COVID-19으로 2020년 성장이 둔화되었지만, Physicians Realty Trust는 지난 5년간 매출이 32%, 지속적 운영으로 수익이 60% 증가했다. 리츠 전망은 9월 분기에 임대 물량이 유행 이전 수준으로 돌아오고 임대료의 98.4%가 걷히면서 호전되기 시작했다. 리츠는 2021년 1월부터 6개월에 걸쳐 관련 연체료를 징수하기로 한 헬스케어 네트워크 임차인과 협의했다.

      가중 평균 리스 기간이 동종 업계보다 평균 1년 이상 길고 2024년까지 리스의 21%만 만료되는 Physicians Realty Trust는 의료용 리츠 경쟁업체에 비해 더 나은 안전성과 안정성을 제공한다.

      Physicians Realty Trust는 타 리츠와 달리 2018년부터 배당금을 동결했다. 리츠는 성장을 촉진하기 위해 인수와 개발에 주력했으며, 현재 수익률은 관대하다. FFO 상승은 다시 시작된 배당 성장을 가져온다.

      출처: W.P. Carey 홈페이지

      출처: W.P. Carey 홈페이지

      시가 총액: 117억 달러 ($11.7 billion)

      W.P. Carey (WPC, $66.61)는 세계 최대 규모의 다각화된 순 리스 리츠다. 미국과 유럽 전역에 걸쳐 350여 명의 임차인들에게 1억 4,200만 평방피트를 임대하는 1,215개 단일 임차인 부동산을 소유하고 있다. WPC의 포트폴리오는 주로 산업, 창고, 사무실, 소매, 셀프 창고 공간으로 구성된다.

      리츠는 평균 99%에 가까운 점유율을 통해 연간 임대료 증가율 1.6%를 달성하고 평균 잔여 임대료 기간은 10.6년이다. WPC 최고 임차인은 미국 U-Haul과 Extra Space Storage (EXR), 영국의 Pendragon 자동차 대리점, 독일의 Hellweg DIY 매장 등이 있다.

      COVID-19에도 불구하고 2020년에 계약된 임대료의 거의 99%를 회수했다. WPC는 2020년 10억 달러에 가까운 부동산 인수를 마감 후, 신용 시설에 16억 달러를 사용할 수 있게 되었다.

      WPC 비즈니스 모델은 지난 5년간 지속적인 운영을 통해 연간 23% EPS 성장률을 기록했으며, 10년 간 여전히 19%다. 75분기 연속 배당금 증액 자금을 지원했다.

      출처: Iron Mountain 홈페이지

      출처: Iron Mountain 홈페이지

      시가 총액: 87억 달러 ($8.7 billion)

      Iron Mountain (IRM, $30.19)은 2021년 최고 리츠 피크 중 가장 높은 수익률을 갖고 있으며, 턴어라운드 플레이다. IRM 리츠는 물리적 기록 저장과 분쇄 방식에서 훨씬 더 수익성이 높은 데이터 저장공간으로 비즈니스를 전환하고 있다. IRM은 50개 국가에 1,450개 저장 시설을 보유하고 있으며, Fortune지 선정 1000대 기업의 95%를 포함해 전 세계 225,000명 이상 고객 문서와 데이터를 저장한다. Iron Mountain은 기존 고객에게 데이터 저장을 교차 판매하여 98%의 높은 고객 유지율을 활용한다.

      IRM은 당초 목표였던 15~20MW를 훨씬 상회하는 55메가와트 신규 데이터센터 임대를 목표로하고 있으며, 최근 독일 내 27MW 초대규모 데이터센터 개발 및 관리를 위한 합작회사를 설립했다.

      리츠는 비즈니스 합작 개선 외에도 2022년까지 연간 3억 7,500만 달러 비용 절감 효과를 제공할 것으로 예상되는 비용 절감 프로그램을 진행하고 있다.

      IRM은 9년 연속 배당을 늘렸으며, 지난 5년 간 평균 5% 배당 개선률을 보였다. 배당금은 전체 EPS를 초과할 가능성이 높지만, 2021년 애널리스트 성장률 전망치를 충족한다면, 배당금은 관리 가능한 75%로 떨어질 것이다.

      부동산투자회사

      리츠는 일반인의 부동산 간접투자 활성화를 위해 도입된 제도로서, 2001년 제정된부동산투자 회사법 등 관련 법령에 의거하여
      투자자로부터 모은 자금을 기업구조조정용 부동산에 투자하고 이로부터 발생하는 수익을 투자자에 배당하는 부동산투자회사이다.

      리츠를 통해 소액으로도 수익형 부동산에 투자하실 수 있으며, 부동산 분야 최고 전문가들의 효율적인 자산관리로 안정적인 수익을
      얻으수 있는 부동산 투자 투자상품이다. 리츠는 일반리츠와 기업구조조정용 부동산을 투자 대상으로 하는 CR리츠로 구별된다.

      리츠개요
      일반리츠 CR리츠
      회사성격 실체가 있는 영속기업 (자산운용인력 3인 이상 확보) 한시적인 Paper Company (상근 임직원을 둘 수 없음)
      자본구성 최저자본금 : 500억
      설립자본금 중 30% 이상
      공모 의무
      1인당 주식 소유 한도 : 발행주식수의 10%
      좌동
      공모 의무 없음
      1인당 주식 소유 한도 제한 없음
      변태설립 현물출자 설립 가능 (자본금의 30% 이하 한도) 현물출자 설립 가능 (자본금의 30% 이하 한도)
      주식분산 10% 이상 소유 금지 (연기금 제외) 제한 없음
      상장의무 상장 및 등록 요건 구비 시 즉시 제한 없음
      투자대상 모든 부동산 (총 자산의 70% 이상)
      및 부동산 관련 유가증권, 기타 유가증권
      구조조정용 부동산
      (총 자산의 70% 이상을 확보)
      운영방식 직접 수행 또는 위탁 자산관리회사에 반드시 위탁
      세제혜택 취득세, 등록세 50% 감면 법인세 정상 과세 100% 감면 90% 이상 배당시 감면

      CR리츠는?
      기업구조조정 부동산의 원활한 시장 매각을 통해 기업의 재무구조개선을 촉진시키기 위한 제도로서 다양한 세제혜택을 부여하고 있다.
      취등록세 및 법인세등의 면제 또는 감면 혜택으로 인해 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있다.

      부동산 투자

      대통령직인수위원회, 고강도 규제 완화 방향으로 선회

      철근, 시멘트 가격 등 폭등으로 건축비 인상 대두

      힐스테이트 창원 센트럴 조감도.

      힐스테이트 창원 센트럴 조감도.

      尹 정부의 출범이 다가오면서 부동산 규제 완화 기대감과 함께 각종 지표들이 상승세를 나타내고 있다. 부동산은 전반적인 가격 상승에 대한 기대심리가 더해지고 있는 가운데 전문가들 사이에선 부동산 투자 시기를 새 정부 출범 이전으로 앞당겨야 한다는 목소리가 나오고 있다.

      실제 대통령직인수위원회가 결성된 직후 최근까지 다주택자 양도세 중과 한시적 배제, LTV(주택담보인정비율) 최대 80% 완화, 임대차3법 개편, 민간 임대 등록, 주택 활성화 등을 발표하며 시장을 옭아 매었던 고강도 규제를 완화하는 쪽으로 움직이고 있다.

      여기에 최근 시멘트와 골재, 철근 등 건설 원자재 가격 급등이 분양가 상승으로 이어질 것으로 예측되면서 이미 분양가격이 결정된 알짜 분양 단지를 선점하는 것이 부동산 투자에 안전하다는 결론으로 귀결되고 있다.

      건자재값 수급 불균형과 인건비 상승이 아파트 건축 공사비를 밀어 올리면 자연스레 분양가격도 오르게 돼 시간이 지날수록 기대할 수 있는 프리미엄(시세 차익)은 적어질 수밖에 없기 때문이다.

      정부 역시 가격 인상에 대해선 막지 못하는 분위기다. 국토교통부는 최근 원자재 가격이 상승함에 따라 건설 자재의 가격 동향을 점검하고 있다며, 6월 1일 이후 주요 자재 가격이 15% 넘게 오르면 기본형 건축비 인상을 검토할 예정이라고 밝혔다.

      한 부동산 전문가는 "가격 상승이 더 가파르기 전인 지금이 부동산 투자를 시작할 수 있는 최적 시기라고 판단한다. 현재 시장에 공급된 알짜 부동산을 선점하는 것이 가격 상승에 대비하고, 시세 차익을 극대화할 수 있는 방안이므로 부동산 투자를 염두에 둔 이들이라면 지금 시기를 놓치지 않길 바란다"고 조언했다.

      창원특례시에서 공급 중인 부동산 상품인 생활숙박시설(레지던스) '힐스테이트 창원 센트럴'의 관심이 유례 없이 높아지고 있는 것도 이 같은 이유가 있어서다.

      현재 부동산 시장에 공급되는 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가, 빌딩, 토지 등은 DSR 2단계 규제가 적용돼 기존 신규 대출을 합쳐 총 2억원 초과 시 규제 지역 여부와 관계 없이 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못하는 실정이다.

      하지만 '힐스테이트 창원 센트럴'은 이러한 DSR 규제의 소급 적용을 받지 않는다. 이 규제에서 벗어나 있는 것은 물론 1차 계약금 2,000만원 정액제(계약금 10% 분납제), 중도금 50% 무이자 대출(6회차 자납 10%) 등의 혜택까지 추가로 주어진다.

      향후 공급되는 분양 단지들의 경우 이러한 혜택이 주어지더라도 분양 가격이 높아지기 때문에 부동산 투자가 유명무실해지는 것과 달리 '힐스테이트 창원 센트럴'은 사실상 부동산 상품 중에서도 자금 부담, 대출 부담 없는 투자 상품으로 불린다.

      '힐스테이트 창원 센트럴'은 건축법이 적용되는 '비주택'인 생활숙박시설(레지던스)로서 취득세 중과 및 보유세 부담이 없다. 같은 행정구역인 성산구에 공급되는 아파트가 당첨자 발표일 이후 3년 경과 시까지 분양권 전매가 자유롭지 못한 것과 달리 '힐스테이트 창원 센트럴'은 자유롭게 분양권을 사고, 팔 수 있다.

      실내 취사가 가능하고 구분 등기(개별 등기)가 가능한 것은 물론 주택수에 포함되지 않아 향후 아파트 청약에 '무주택자' 자격을 유지할 수 있기 때문에 사실상 여느 부동산 상품들보다도 '힐스테이트 창원 센트럴'을 눈 여겨 봐야 하는 이유가 여기에 있다.

      '힐스테이트 창원 센트럴'은 현대엔지니어링이 시공을 맡아 창원특례시 성산구 상남동 74-3, 74-4번지 일원에 지하 6층~지상 46층, 2개 동, 전용면적 88·102㎡ 총 296실의 규모로 공급된다. 부동산 시장의 검증된 '힐스테이트' 브랜드 단지이며 에어비앤비, 한화호텔앤드리조트 등과 제휴한 핸디즈가 위탁운영을 맡았다.

      이 단지는 특화된 외관 디자인, 호텔식 로비, 창원특례시 최초 인피니티 풀(시각적으로 경계가 없는 것처럼 보이는 수영장)을 비롯해 최상층 44~46층엔 스카이라운지가 마련된다. 조식, 발레파킹(주차), 세탁 및 세차 등의 호텔 컨시어지 서비스를 누릴 수 있고 피트니스 센터, 골프 연습장 등을 갖춘 수준 높고 차별화된 커뮤니티 시설도 함께 들어선다.

      사업개요와 입지환경, 특화설계 등의 정보는 '힐스테이트 창원 센트럴'의 홈페이지에서 쉽게 파악할 수 있으며, 분양홍보관에서는 관련 상담도 진행 중에 있다.

      부동산 투자는 위험하다?

      부동산 투자는 위험하다?

      어디를 가나 재테크에 관한 이야기가 빠지지 않는 요즘. 투자가 망설여진다면 주목해보자.

      On March 09, 2021 0 0 -->

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      천정부지로 오르는 부동산과 주식 투자 열풍에 나만 뒤처질 수 없다는 '포모증후군'이 확산하고 있다. 예전처럼 근로소득을 아끼고 저축해 집을 사는 시대가 다시 오지 않을 것이라는 생각에 재테크에 집중하는 분위기다.

      세상에는 다양한 재테크 수단이 존재한다. 전문 투자자들이 하는 사모 펀드부터 시작해 부동산 경매 혹은 미술품 투자도 있으며 최근에는 명품이나 한정판 신발 구매도 비싸게 되팔 수 있어 재테크라고 부른다.

      일반적으로 사람들이 생각하는 재테크는 크게 주식과 부동산, 은행 예·적금 등으로 나뉜다. 이 외의 재테크 수단은 생업으로 바쁜 월급쟁이나 자영업자들이 접근하기 어려운 게 현실이다.

      하지만 주식이나 부동산 투자는 생각만큼 쉽지 않다. 자칫하면 가지고 있는 자산에 손실을 입힌다는 위험까지 안고 있다. 은행 예·적금은 요즘 같은 저금리 시대에 재테크라고 부를 수 있을지도 의문이다. 결국 재테크를 해야 한다는 압박감은 점점 커지는데 막연한 불안감에 고심이 깊어질 수밖에 없다. 최근 서점가에 투자 관련 책들이 베스트셀러를 차지하고 있는 데에는 그럴 만한 이유가 있을 것.

      재테크를 시작하고 싶은 마음은 굴뚝 같지만, 쉽사리 뛰어들지 못하는 이들을 위해 전문가들의 의견을 취합해봤다. 재테크에 왕도는 없다는 공통적인 의견이 나왔으나 분명한 사실은 많이 공부할수록, 많이 찾아볼수록 실패할 확률은 낮다고 한다. 각 분야 전문가들의 의견을 취합해 소개해본다. 2021 자산관리 비법.

      부동산 투자는 위험하다?

      고공 행진하는 부동산 가격을 놓고 사람들이 해탈의 단계에 접어들었다는 말이 나오고 있는 요즘. 여러 차례 바뀌는 부동산 정책에 사야 할지 말아야 할지 고민만 하지 말고 알아보자.

      집값 언제까지 오를까

      이제 서울이나 경기도 주요 도시 소재 아파트의 경우 평범한 직장인이 평생 저축으로 돈을 모아도 살 수 없는 수준이 됐다는 것은 누구나 아는 사실. KB리브온 주택가격동향 통계에 따르면 올해 1월 서울 아파트 평균 매매가격은 10억 6,108만원으로 1년 전인 지난해 1월보다 무려 1억 9,111만원이나 상승했다. 문재인 정부가 출범했던 2017년 5월 당시 서울 아파트 평균 매매가격이 6억 708만원이었던 점을 고려하면 4년이 채 안 된 시점에서 74.8%가 오른 셈이다.

      이를 두고 일각에서는 부동산 급등을 아파트에 한정된 현상으로 보기도 한다. 이러한 현상에는 우리나라 일부 여성이 아파트를 선호한다는 배경이 있다는 진단이 있다. 맞벌이가 보편화하면서 아파트가 주는 편리함과 안전성이 주목받고 있다는 분석이 나오기도. 이와 관련해 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "부동산 구매 결정권은 주로 남성이 아니라 여성에게 있고 이것이 단독주택이나 빌라와 차별화되는 아파트값 급등의 배경"이라고 말했다.

      현재 많은 사람이 부동산 가격의 폭등을 버블이라고 본다. 전문가들의 의견도 대부분 비슷하다. 하지만 전문가들은 올해 역시 집값이 상승할 것이라고 예상한다. 권대중 교수는 "현재는 비정상적으로 과열된 상태가 맞다"면서도 "올해도 집값은 상승할 것"이라는 전망을 내놨다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 역시 "올해도 소폭이나마 집값이 상승할 것"부동산 투자 이라고 예상했다.

      전문가들이 공통으로 지적하는 부동산 가격 폭등의 원인은 공급 부족이다. 부동산이란 당장 공급을 늘리려고 해도 늘릴 수 없다는 특성이 있다. 특히 아파트 공급을 위한 재개발·재건축은 인허가와 실제 준공까지 수년이 걸리기에 수요 증가에 공급을 제때 맞추기가 쉽지 않다.

      전문가들이 말하는 '집값 하락론'

      당장은 무리더라도 몇 년 내 하향 안정화하지 않겠느냐는 전망은 꾸준히 나오고 있다. 실제로 최근 20년을 돌이켜보면 2000년대 후반 정점을 찍던 부동산 시장은 2014년까지 내리막길을 걷기도 했다. 박현주 미래에셋그룹 회장도 최근 유튜브를 통해 "현재 부동산 부자가 10년 후에는 아닐 수도 있다"고 말했다.

      하락론의 핵심 근거는 금리 인상과 보유세(재산세+종부세) 부담이다. 현재 코로나19 사태로 사상 유례없는 저금리 시대가 오면서 부동산 등 자산 시장은 급격히 불어난 상태다. 하지만 코로나19 사태가 진정되고 경제가 정상화되면 금리 인상은 불가피하다. 금리 인상은 부동산 가격에 직격탄이 될 수 있다.

      향후 수년간 급격히 높아지는 보유세도 부동산 가격을 누르는 요소가 될 수 있다. 문재인 정부는 취임하면서 거래세를 낮추고 보유세를 높이겠다고 공약했지만 실제로 임기 내내 보유세 인상률은 미미했고 차기 정부에 급격한 보유세 인상 계획을 넘겼다.

      정부는 빠르면 2025년까지 공시지가 현실화율을 시가의 90%까지 높일 계획이다. 2018년까지 80%였던 공정시장가액비율도 지난해 90%로 올렸다. 올해는 95%로, 내년에는 100%로 올릴 예정이다. 종합부동산세(종부세)는 공시 가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 삼기에 공시지가와 공정시장가액비율을 동시에 높이면 과세표준은 급격히 높아진다.

      종부세율도 올해 1월 1일 자로 올랐다. 특히 3주택 이상 혹은 조정 대상 지역 2주택자의 경우 세율이 1.2~6.0%에 이른다. 서울 소재 아파트 소유자의 경우 수년 내 연간 보유세가 현 100만원 단위에서 1,000만원 단위로 올라갈 것으로 예상된다.

      종부세율 부과 기준일은 매년 6월 1일이다. 종부세 기준일을 앞두고 급매물이 나올 수 있다는 진단도 있다. 박원갑 수석전문위원은 "3월 하순부터 막판 세금 회피 목적의 매물이 나올 수 있다"며 "다주택자들은 이미 증여 등을 통해 정리한 경우가 많아 물량이 많지는 않을 것"이라고 예상했다.

      실수요자로서는 올해 종부세 회피 물량이 최적의 매수 기회가 될 수 있다. 전문가들은 맞벌이 부부의 관점에서 아파트를 구매해야 한다고 강조한다. 구매력이 높은 맞벌이 부부가 아파트 가격을 받쳐주는 수요의 핵심이기 때문이다.

      그래서 어디에 살까

      맞벌이 부부가 선택하는 최우선 기준은 직장·주거 근접성과 교통망이다. 서울 중심부의 아파트를 살 여력이 없다면 교통망이 개선되는 지역의 아파트를 눈여겨봐야 한다. 상대적으로 저렴한 가격대를 유지하고 있지만 지하철역이 개통되면 신혼부부들이 몰려들 가능성이 크다. 서울에서는 2022년 개통하는 신림선과 2024년 개통하는 신안산선으로 관악구 난곡동 일대와 금천구 독산동 지역의 교통 접근성이 대폭 개선될 예정이다.

      경기권에서는 신안산선 외에도 GTX-A 노선과 지하철 연장 노선이 주목받을 전망이다. GTX-A가 개통되면 운정∼서울역 구간은 20분, 킨텍스∼서울역은 16분, 동탄∼삼성 구간은 22분으로 이동 시간이 단축된다. 지하철 5호선도 올해 하남까지 연장될 예정이고 지하철 7호선 역시 인천 방면으로 연장 개통된다. 4호선도 올해 말 남양주시까지 연장 개통될 전망이다. 남양주 왕숙신도시의 경우 향후 GTX·6·8·9호선이 연결되면서 교통망이 촘촘해질 예정이다.

      최근 한국도 부동산 가격이 급등을 하였지만 미국도 팬데믹 이후 풍부한 유동성과 낮은 이자율, 매물부족, 밀레니얼 세대의 주택 수요급증 등으로 올 3분기를 기준하면 전년 대비 거의 20% 이상 상승하였고 당분간 그 상승이 지속될 전망이다.

      특히 최근 글로벌 투자 차원에서 미국 부동산 투자에 관심이 늘어 나고 있어 미국 부동산의 수익률 추이를 먼저 살펴 보고 왜 미국 부동산에 투자를 하여야 하는지를 살펴 보기로 부동산 투자 한다.

      아래 차트는 1972년 이후부터 미국 주식, 채권, 부동산펀드(릿츠)의 수익률을 비교한 것이다. 1972년에 $1을 투자 했을 때 2020년말 기준 부동산펀드(REIT)가 $202.59로 최고이고 그 다음으로 미국 주식 $153.51이다. 이는 부동산 펀드가 배당을 매년 4% 정도이고 복리로 투자되어서 가치상승과 더불어 주식보다 높은 수익률을 나타낸 것이다.

      배당을 고려하지 않은 단순한 미국 주택 가치의 상승률 추이를 보여 주는 것이 아래의 Case Shiller주택지수이다. 2000년도가 100이고 2020년이 거의 250이다. 즉 20년간 250%이상의 상승을 한 것이고 매년 기준으로는 5% 내외로 가치가 증가되었다는 것이다. 미국이 매년 3%내외의 물가 상승을 하는 것을 감안하면 5% 정도의 상승은 적절하여 보인다.

      다음 차트는 2020년 1분기와 2021년 1분기 주택가격 상승을 미국 주 별로 보여 주는 것이다. 왼쪽의 West Coast지역 특히 캘리포니아와 워싱턴주가 15%내외로 가장 높은 증가율을 보이고 있다. 물론 주택 가격도 제일 높은 지역이다.

      최근의 주택상승의 첫 째 원인은 낮은 이자율일 것이다. 이자율이 낮으니 밀레니얼 세대(20대, 부동산 투자 30대)가 매수에 적극 가담하였고 이에 매물이 부족하여 단기 급등을 가져온 것이다. 이 추세는 모기지 이자율이 3% 초반대에 있는 경우는 지속될 예정이다. 아래는 미국 30년 주택 모기지 이자율 추이다. 1980년대 레이건 행정부 시절 거의 20% 가까운 이자율을 기록한 이후 현재 3% 정도까지 하락한 상태이고 당분간 이 추세가 유지될 전망이다. 따라서 2021년, 2022년도 5% 대의 상승을 예측하는 것이 대부분 전문가의 의견이다.


      [ 왜 미국 부동산에 투자를 하여야 하는가? ]

      □ 장기적인 가격 상승
      위 Case Shiller 주택지수 에서 보듯이 미국 주택가격은 꾸준히 연 5% 내외로 상승하여 왔다. 향후에도 미국 경제가 세계 최강의 경제대국으로서 지위를 유지하는 한 이 추세는 지속될 것으로 예상된다.

      □ 글로벌 자산 배분
      최근 한국의 부동산이 3년내에 거의 2배 가까이 상승하였고 따라서 이제 수익실현 및 risk 관리를 할 시점이다. 따라서 글로벌 자산 Diversification차원에서 가장 안전한 투자지역으로 여겨지는 미국에 일부 자산을 allocation할 필요성이 증대되고 있다. 그 중에서도 주식 등에 투자하는 것도 방법이지만 안정성을 고려할 때 미국 부동산 투자가 유리해 보인다.

      □ 안정적인 임대소득
      미국 주택 소유율은 약 65%이나 대도시 등은 그 보다 훨씬 낮은 수준이고 미국은 한국과 달리 주택임대 시장이 아주 발달 되어 있다. 미국 주택임대 수익률(Cap Rate)은 3%~10%수준이다. 예를 들어 $50만짜리 콘도를 시애틀이나 LA에 근처에 임대하면 월세는 보통 $2,500 ~$3,000수준이고 재산세, 아파트 관리비 등을 제외하면 순 임대수익은 $1,500에서 $2,000수준이다. 한국 국내의 다른 부동산 투자에 따른 임대 소득 보다 높은 것으로 보인다.

      □ 환율 차익 가능
      미국 달러는 여전히 안전자산으로 투자되고 있고 한국의 경제, 정치 상황에 따라 원화가치는 부동산 투자 급격히 하락하는 경우는 미국 부동산을 처분하고 그 자금을 국내에 가져 오는 경우는 큰 환율 차익을 기대할 수 있다.

      □ 자녀의 안정적인 미국 생활 정착 기반
      자녀가 미국 유학 등으로 미국 거주하는 경우는 주택 임대소득을 그 대로 자녀가 사용하는 경우는 증여세 등의 세제상의 혜택뿐만 아니라 자녀의 생활에 큰 안정이 된다. 또한 자녀가 사는 지역과 투자 지역이 다른 경우라도 자녀가 그 집을 담보로 또 자녀 거주 지역에 주택 구입이 가능하다.

      □ 이민 초기 정착에 유리
      이민 초기에는 미국 신용이 없어 주택 구입이 힘들어 이민 초기에는 보통 월세로 사는데 투자 주택에서 임대소득이 안정적으로 나오는 경우는 어느 지역에 거주하든 주거의 안정성을 가질 수 있다. 이민 정착 후에는 원하는 지역에 다시 높아진 신용으로 주택 구입할 수 있고 기존의 임대소득은 신용을 높이는데도 큰 도움이 된다.

      [ 미국 부동산 매수 One-Stop 서비스 ]
      이민법인 대양은 글로벌 부동산 투자의 추세에 맞추어 다음의 미국 부동산 매수 One-Stop서비스를 제공하고 있다.

      · 미국 부동산 매입부터 현지 부동산 관리, 송금, 한국 및 미국세금 보고까지 One-Stop 서비스로 제공하고 있습니다.
      · 고객의 투자 전략에 맞는 주택, 콘도, 쇼핑몰, 아파트, 창고, 사무실빌딩 등을 미국 현지 부동산 회사와 공동으로 부동산 매물을 검색하고, 현지 답사, 매입, 부동산 관리 서비스를 제공하여 드립니다.
      · 미국 현지 융자기관과의 Network으로 공동으로 최선의 융자를 알선하고 있습니다.
      · 부동산에 전문한 한국 공인회계사/미국 공인회계사 세무 팀이 고객에게 한국 세법과 미국세법상 최선의 Tax Solution을 제공합니다.
      · 가족간, 지인들과 공동으로 투자하시는 분들을 위해 미국 회사 설립부터 국내 및 미국 세금보고, 부동산 관리 및 보고 등 일체를 중간에서 관리하여 드리고 있습니다.


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