실거래 계좌

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▲한국부동산원이 최근 발표한 시도별 아파트 매매가격지수 변동률(2022년 7월18일 기준)ⓒ한국부동산원

"이중계약에 깡통매물까지"…강력한 단속의지에도 끊이지 않는 전세사기

여기는 칸라이언즈

이중 가장 흔한 유형은 무분별한 무자본 갭투자로 인한 깡통전세다. 깡통전세는 전세값이 매매가격과 비슷하거나 오히려 더 비싸 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 전액 돌려주지 못할 가능성이 높다.

깡통전세로 인한 피해를 예방하려면 계약전 입주할 전세매물의 시세를 정확히 파악해야 한다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 확인해볼 수 있다. 보통 시세대비 보증금과 대출금의 합계 금액이 70~80%에 이르면 깡통전세 고위험 매물로 분류된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "0%대 초저금리 시기에 빌라 갭투자가 유행처럼 번졌는데 이때 무리한 대출로 사들인 매물들이 깡통전세로 전락할 실거래 계좌 가능성이 높다"며 "최근 '빅스텝' 등의 여파로 깡통전세 위험 매물들이 시장에 풀리고 있는 만큼 꼼꼼하게 시세를 확인하고 보증보험에 가입하는 등 노력이 필요하다"고 말했다.

전세계약전에는 타인의 임대차 사실을 서류상으로 확인할수 없다는 맹점을 노린 것이다. 전세일자를 동시에 잡아 놓으면 서류를 아무리 꼼꼼히 확인해도 피해가 발생할 수 있어 가장 '악질'적인 사기유형으로 볼 수 있다.

서울 관악구의 한 공인중개사무소 대표는 "임차인의 존재를 확인할 수 있는 주민등록 전입세대 열람의 경우 전세계약을 체결한뒤에야 신청 및 열람할수 있어 계약전에는 서류상으로 확인할 방법이 없다"며 "중개인 없이 임대인과 임차인이 직거래하는 경우 이런 수법에 당할 위험이 크다"고 말했다.

전·월세 이중계약도 주의해야 한다. 집주인이 아닌 공인중개사나 임대관리업자 등 대리인이 사기의 주체가 되는 것이 특징인데 집주인에게 월세계약 체결을 위임받고 정작 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금을 꿀꺽하는 것이다.

2019년 경기 안산에서 중개보조원으로 일하던 자매가 전·월세 이중계약을 통해 120여명으로부터 65억원을 챙긴 사건이 대표적 사례다. 또한 대리인이 아닌 월세입자가 집주인 행세를 하며 다른 임차인과 전세계약을 체결해 보증금을 챙긴 사례도 있다.

집주인의 세금 체납으로 보증금 일부를 날리는 경우도 있다. 부동산에 부과된 재산세와 종부세, 상속세, 증여세 등은 전세보증금보다 먼저 환수되기 때문이다. 고의적 사기는 아니더라도 재산상 피해가 불피하다. 이에따라 임대차 계약전 국세청의 미납국세 열람제도'를 통해 임대인의 미납국세를 미리 확인하는 것이 좋다.

전셋집을 실거래 계좌 구할때에는 중개인 입회아래 집주인과 직접 계약을 체결하고 등기상 소유주와 계약자의 신분을 비교해 진짜 집주인이 맞는지 확인해야 한다. 잔금도 집주인의 계좌로 직접 보내야 한다.

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10억 이상 소형 오피스텔 수요↑…2년새 3배 증가

실제로 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난해 10억 원 이상에 매매 거래된 오피스텔은 총 632건으로 나타났다. 이는 2020년 457건보다 약 38% 증가한 수치이며, 2019년 204건과 비교하면 3배 이상 많다.

이 중 전용 85㎡미만 중소형 타입의 거래량은 2019년 9건에 불과했으나 2020년에 68건, 지난해에는 232건으로 크게 증가했다. 전체 거래량 대비 비율도 4%에서 14%, 36%로 빠르게 늘었다.

수요가 늘면서 하이엔드 오피스텔의 신규 공급도 가파른 증가세를 보이고 있다. 부동산인포에 따르면 지난해 서울에 신규 분양한 하이엔드 오피스텔은 신사동 ‘원에디션 강남’을 포함해 15개 단지, 총 1,962실에 달한다. 주로 강남, 서초 등 강남권 중심으로 공급됐고, 한남동, 충무로 등에서도 공급이 이어졌다. 반면 2019년은 4개 단지 526실, 2020년은 4개 단지 306실 공급에 그쳤다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "개인화된 성향의 젊은 부유층이 증가하면서 소형 오피스텔이 고가 주거시장의 새로운 트렌드로 자리잡아가고 있다"며 "특히 강남은 아파트를 지을 땅이 부족해 사업속도가 더딘 재개발·재건축에 의존할 수밖에 없고, 공급이 부족한 고가 아파트의 자리를 상업용지에 지을 수 있는 오피스텔이 대신하고 있다"고 말했다.

3.3㎡당 1억 원 이상의 분양가를 책정한 고급 단지들도 공급되고 있다.

최근 주택전시관을 열고 분양에 나선 서울 강남구 삼성로에 위치한 '아티드(ATID)'의 분양가는 3.3㎡ 당 1.5억 원에 달한다. 강남구 평균 아파트 매매가격인 3.3㎡ 당 8,380만 원보다 약 2배 가까이 높다.

올 초 분양에 나섰던 '레이어 청담'도 3.3㎡ 1억 5,000만 원 선의 분양가를 책정했지만 얼마 전 모두 완판 했다.

이전의 최고 분양가는 지난 해 분양한 루시아 도산208과 갤러리 832 강남으로 각각 3.3㎡당 약 1억 4,000만 원대에 공급됐다. 몬트레아 한남과 루카831 강남, 르피에드 인 강남 등 1억 2,000만 원대에 분양한 단지도 있다.

특히 루시아 도산208은 1.5룸에서 소형 아파트 수준의 면적으로 최고 20억 원에 육박하는 가격에도 불구하고 약 2개월 만에 계약을 마무리 했고, 몬트레아 한남, 르피에드 인 강남 등도 완판에 성공했다. 이 밖에 원에디션 강남, 파크텐 삼성 등도 1억 원대에 공급해 계약을 마무리했다.

한편, 올해 분양을 시작한 하이엔드 오피스텔은 '아티드'를 포함해 서초동의 '엘크루 서초'(330실), 청담동의 '디 아포제 청담 502·522'(153실), 논현동의 '포도더블랙'(도시형생활주택 27가구, 오피스텔 22실) 등이 있다. /[email protected]

최근 전국적으로 집값이 떨어지면서 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 급속도로 늘고 있는 가운데 충남 아산시의 전세가율이 전국 평균을 웃돌고 있어 주의가 요구된다.

통상 부동산 시장에선 주택 담보 대출과 전세보증금 합이 매매가의 70~80%를 넘는 경우 깡통전세 우려가 크다고 판단한다.

▲한국부동산원이 최근 발표한 시도별 아파트 매매가격지수 변동률(2022년 7월18일 기준)실거래 계좌 ⓒ한국부동산원

집주인이 집을 처분해도 세입자에게 전세보증금을 내주기 어려운 상황이 발생해 세입자가 피해를 보게 된다.

한국부동산원에 따르면 깡통전세 징후로 판단할 수 있는 전세가율(매매가 대비 실거래 계좌 전셋값 비율)이 지난 6월 기준 아산시 78%, 전국 평균 68.9%로 나타났다.

전세가율이 높아지면 매매 가격과 전세금 간 차액이 적어져 임차인의 위험부담이 커진다.

전셋값의 적정 여부와 계약 당사자와 주택 소유자 일치 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 피해를 막을 수 있다.

▲한국부동산원이 최근 발표한 시도별 아파트 전세가격지수 변동률(2022년 7월18일 기준).ⓒ한국부동산원

우선 자신이 선택한 공인중개사가 시에 적법한 절차로 등록된 공인중개사인지 확인해야 한다.

국가공간정보포털 ‘부동산중개업 조회’ 또는 한국공인중개사협회 홈페이지 ‘개업공인중개사 검색’ 등을 통해 확인할 수 있다.

또 국토부 ‘실거래가 공개시스템’, 한국부동산원 등을 통해 매물 시세와 전세가율 등을 미리 알아봐야 한다.

등기사항증명서를 확인해 주택담보대출에 따른 근저당 설정 등 권리관계도 점검해야 한다.

이 밖에도 건축물대장을 통해 적법 건축물 여부를, 전입세대열람내역서를 통해 이중계약 가능성 등을 확인할 수 있다.

계약 교섭의 단계에서는 신분증 확인 등을 통해 현재 거래하는 상대가 실제 매물의 소유주가 맞는지 확인해야 한다.

대리인이 나왔다면 소유자의 인감증명서 첨부 여부 등 대리권 관련 내용도 확인해야 한다.

계약 체결을 한 뒤에는 계약서에 확정일자를 받고 전입신고를 서두르고, 이후 전세보증금 반환보증보험 가입, 전세권 설정 등 임차인 보호장치를 활용해 보증금을 보호할 수 있다.

소규모 정비사업 ‘5년 소유·3년 거주’면 조합원 지위 양도 가능

다음달 4일부터 소규모 주택 정비사업에서 소유 5년, 실거주 3년 요건을 채운 1세대 1주택자는 조합원의 지위를 양도할 수 있게 된다.

또 재건축 부담금 산정 시 주택 가격뿐 아니라 상가의 가격도 반영돼 상가조합원의 분담금이 크게 줄어든다.

정비사업이 추진 중인 서울 신림1구역 전경.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

정비사업이 추진 중인 서울 신림1구역 전경.(사진=저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지)

국토교통부는 26일 국무회의에서 이 같은 내용을 포함한 소규모주택정비법 시행령, 재건축이익환수법 시행령 및 국토기본법 시행령 개정안이 의결됐다고 밝혔다.

국무회의를 통과한 개정 시행령은 대통령 재가를 거쳐 다음달 4일부터 시행된다.

새 소규모주택정비법 시행령에 따르면 1만㎡ 미만 규모로 추진되는 소규모 주택 정비사업에서 실거주자의 조합원 지위 양도가 허용된다.

올해 초 공포한 소규모주택정비법은 투기과열지구 내에서 시행하는 소규모주택 정비사업의 경우, 조합설립 인가 이후에 1세대 1주택자로서 일정기간 이상 주택을 소유하고 거주한 양도인은 양수인에게 조합원 지위를 양도할 수 있도록 허용했다.

이에 따라 시행령에서는 주택을 5년 이상 소유하고 3년 이상 거주한 1세대 1주택자의 경우 조합원 지위를 양도할 수 있도록 허용했다.

새 시행령은 가로주택정비사업의 층수제한 규정도 완화했다.

현재 제2종 일반주거지역에서 시행하는 가로주택정비사업에 대해 지방자치단체 조례로 15층 이하에서 층수를 제한할 수 있어 서울시, 경기도 일부 지방자치단체에서는 건축물의 층수를 15층 이하로 제한하고 있다.

이번 개정안은 가로주택정비사업의 활성화를 위해 ‘15층 이하의 범위에서’라는 문구를 삭제하고 가로구역의 규모와 도로의 넓이 등을 고려해 각 지자체가 자율적으로 층수를 제한할 수 있도록 했다.

또 새 시행령은 조합설립을 위한 창립총회 절차를 구체화했다. 개정 법률에서는 투명한 정비사업 추진을 위해 조합 설립을 위한 창립총회를 의무적으로 개최하도록 하고 시행령에서 창립총회 절차와 의결사항 등을 정할 수 있도록 위임 근거를 마련했다.

이에 따라 토지 등 소유자 과반수의 동의로 대표자를 선임하고 5분의 1 이상의 요구로 대표자가 창립총회를 소집하도록 하는 절차가 마련됐다. 창립총회에서 조합의 정관을 확정하고 조합 임원과 대의원을 선임하도록 했다.

아울러 사업 시행구역에서 시행하는 건축물의 건축, 토지의 형질 변경 등의 행위에 대해서는 시장·군수의 허가를 받도록 했다.

재건축이익환수법 시행령 개정안은 재건축이익환수법개정에 따른 후속 조치로 상가조합원이 실거래 계좌 재건축 주택을 공급받는 경우 기존에 소유하고 있던 부대·복리시설의 가격을 재건축부담금 산정 시 반영할 수 있도록 했다.

새 시행령은 상가 등 부대·복리시설의 가격를 감정평가를 통해 평가한 뒤 주택의 공시가격과 실거래가격과의 비율(현실화율)을 반영해 조정하도록 했다.

국무회의에서는 초광역권 계획의 수립기준 등을 규정한 ‘국토기본법 시행령’ 개정안도 통과됐다.

이 시행령에 따라 국토부 장관은 지역의 경제와 생활권 발전에 관한 장단기 정책 방향을 제시하는 초광역권계획 수립지침을 작성하고 이를 지방자치단체장에게 송부해야 한다.

또 지자체는 지방의회 의원, 관계 공무원, 민간 전문가 등 25명 이상 30명 이하로 초광역계획위원회를 구성해 계획을 협의·조정해야 한다.

국토부 관계자는 “초광역권을 구성하려는 지자체가 초광역권계획을 수립할 수 있도록 연내에 수립지침을 마련해 지방자치단체에 배포할 예정”이라고 밝혔다.

문의: 국토교통부 공공주택추진단 도심주택공급협력과/주택토지실 주택정비과/국토도시실 국토정책과 044-201-4944/3392/4952

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“집주인 세금체납-신탁회사 명의땐 전세 입주 조심하세요”[인사이드&인사이트]



《“전세사기같이 실거래 계좌 민생을 위협하는 범죄는 강력한 수사를 통해 일벌백계해야 합니다.”

윤석열 대통령은 이달 20일 ‘제3차 비상경제민생회의’에서 전세사기 범죄를 언급하며 문제를 해결하겠다는 강한 의지를 내비쳤다. 부동산 시장이 하락세로 돌아서면서 전세사기 피해 우려가 커지고 있다는 판단에서 강력한 메시지를 준 것으로 풀이된다.

주무 부처인 국토교통부는 경찰과 합동 단속에 나섰고 검경도 전세사기 전담팀을 꾸렸다.

하지만 ‘나쁜 임대인’을 적발해 처벌하는 과정은 생각보다 쉽지 않다는 것이 전문가들의 지적이다. 또 처벌이 이뤄지는 것과 피해 회복은 별개의 문제다. 피해자가 떼인 실거래 계좌 보증금을 되찾기 위해 민사소송을 제기해 승소하더라도, 집주인이 막무가내로 버티면 손쓸 도리가 없기 때문이다. 더구나 부동산 침체기에는 경매를 진행한다 해도 보증금조차 못 건지기 십상이다. 이 때문에 부동산 전문가들은 전세사기를 두고 “일벌백계보다 예방이 더 중요하다”고 입을 모은다.》




지난해 1월 보증금 8000만 원을 내고 서울 관악구 오피스텔을 전세 계약한 이모 씨(26)는 8개월이 지나 2금융권 회사에서 보낸 ‘점유 해제 요청’ 협조문을 받았다. ‘살고 있는 전셋집을 불법 점유하고 있으니 당장 집을 비우라’는 내용이었다.

이 씨는 집주인인 줄 알고 계약한 상대방 A 씨가 계약 당시 집주인이 아니었다는 사실을 뒤늦게 알게 됐다. 오피스텔 건물을 소유했던 A 씨는 건물 소유권을 부동산 신탁회사에 넘긴 뒤 이를 담보로 2금융권에서 대출을 받았다. 대출을 제때 갚지 않아 소유권이 신탁회사로 넘어갔음에도 A 씨는 여전히 집주인 행세를 하며 이 씨와 전세계약을 맺었다.

이 씨는 “A 씨와 공인중개사에게 속았다”며 억울해했다. 계약 당시 등기부등본상 소유주가 신탁회사인 걸 이상하게 여기자 공인중개사는 “집주인이 소유한 건물이 워낙 많아 관리를 신탁회사에 맡긴 것이라 문제없다”는 말만 되풀이했다. 이 씨가 계약을 주저하자 공인중개사는 ‘문제가 생기면 A 씨가 책임진다’는 문구를 추가한 계약서를 내밀었고, 이 씨는 이를 믿고 계약을 했다.

그런데 이 씨가 쫓겨날 상황이 됐음에도 A 씨는 보증금을 돌려주지 않고 모르쇠로 일관했다. 공인중개사는 모든 걸 A 씨 탓으로 돌렸다. 2금융권에서는 아직 명도소송을 진행하지 않고 있지만, 소송을 제기해 승소하면 이 씨는 집을 비워줘야 한다.

피해자를 대리하는 이재희 법무법인 명재 변호사는 “A 씨의 재산이 하나도 없어 민사소송을 해도 돌려받기 쉽지 않은 상황”이라고 했다.

이처럼 신탁 명의의 부동산은 등기부등본에 진짜 집주인이 누군지, 채무가 얼마나 있는지 등이 나와 있지 않아 자칫 전세사기 피해로 이어질 수 있다. 특히 소유자가 신탁회사에 소유권을 넘긴 뒤 이를 담보로 대출을 받는 ‘담보신탁’은 개인 명의로 대출을 받을 때보다 더 많은 자금을 빌릴 수 있어 전세사기에 악용되는 일이 많다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “신탁 명의로 된 전셋집을 계약할 경우 각별히 주의해야 한다”며 “계약 전 공인중개사에게 요청해 신탁 종류와 실소유자가 나와 있는 신탁원부를 꼼꼼히 확인해야 한다. 임대차 계약도 신탁회사와 하는 게 원칙”이라고 조언했다.

2020년 10월 직장인 B 씨(34)도 같은 집주인 A 씨와 전세계약을 맺은 후 최근 보증금을 돌려받지 못해 신용불량자가 될 처지에 놓였다. B 씨는 보증금 2억3000만 원 중 1억8300만 원을 은행에서 대출받은 상황이다.

B 씨가 살고 있는 전셋집도 A 씨가 아닌 신탁회사 명의였다. B 씨가 계약 전 이런 사실을 확인하고 문제 삼자 A 씨와 공인중개사는 임대차 계약서에 “신탁 등기를 잔금 지급 전에 말소하겠다는 특약을 넣겠다”고 안심시켰다. B 씨는 은행에도 이런 특약을 조건으로 대출받았다.

하지만 A 씨는 약속과 달리 잔금만 건네받고선 신탁 등기는 말소하지 않았다. 대출 실행 직후 이 사실을 안 은행은 B 씨에게 대출이 만기되는 올 11월까지 대출금 1억8300만 원을 모두 갚으라고 통보했다. B 씨는 “민사소송을 진행하고 있지만 보증금을 돌려받긴 어려울 것 같다”며 막막해했다.

임재만 세종대 부동산학과 교수는 “잔금을 치른 뒤 신탁을 말소하겠다는 등 ‘계약 이후’를 약속하는 특약은 이행하지 않아도 강제할 수단이 없어 실질적인 효력이 없다. 믿지 않는 것이 좋다”고 설명했다.

세입자 대다수는 전입신고 후 확정일자를 받으면 전셋집이 경매에 넘어가도 보증금을 받을 수 있다고 여긴다. 하지만 전문가들은 이것만으로는 전세사기 피해를 예방하기에 부족하다고 지적한다. 집주인이 세금을 체납한 경우가 대표적이다.

직장인 하모 씨(31)는 지난해 4월 서울 강서구 한 빌라 전셋집을 계약했다. 계약 당시 확인한 등기부등본에는 근저당권이나 압류가 설정돼 있지 않았다. 전셋집에 들어간 직후 전입신고를 마치고, 확정일자까지 받았다.

그런데 올 2월 하 씨는 세무서로부터 지금 살고 있는 전셋집을 압류한다는 통보를 받았다. 주택 1000여 채를 보유한 집주인은 오래전부터 세금을 내지 않아 체납액이 무려 63억 원에 달했다. 세금을 체납해도 곧바로 압류가 이뤄지지 않기 때문에 계약 당시에는 체납 사실을 알지 못했던 것이다.

집주인이 세금을 내지 않으면 하 씨의 전셋집은 경매에 넘어가게 된다. 보증금이 일정 기준(서울 1억5000만 원)실거래 계좌 보다 많으면 경매에서 낙찰되더라도, 해당 부동산에 매겨지는 세금 체납액이 세입자의 보증금보다 먼저 배당받는다.

이런 피해를 예방하려면 세입자가 계약 전 집주인의 세금 체납 내역을 확인해야 한다. 하지만 세금 체납 내역을 보려면 집주인 동의가 필수적이라 제도가 유명무실하다는 지적이 끊이지 않고 있다.

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전세 사기의 대부분을 차지하는 빌라나 원룸에 대한 시세 정보를 정부 차원에서 제공해야 한다는 의견도 나온다. 일명 ‘세 모녀 전세사기 사건’의 피해자 대다수가 매매 시세보다 비싸게 전세 보증금을 지급한 것도 신축 빌라 시세를 잘 몰랐기 때문이었다.

한국부동산원은 아파트 시세 정보만 제공하며, 국토부 실거래가 공개시스템은 실제 거래 내역만 나와 있어 과거 거래 이력이 없는 신축 실거래 계좌 빌라 시세 파악에는 도움이 되지 않는다. 김예림 법무법인 덕수 변호사는 “정부 차원에서 시세를 한눈에 볼 수 있는 사이트를 만들어주면 사회 초년생들도 적정 전세가를 파악하고 주변 시세와 비교할 수 있을 것”이라고 말했다.

전문가들은 전세 사기 피해를 막기 위해서는 전세보증보험 가입을 적극 고려할 필요가 있다고 조언한다. 서진형 경인여대 경영학과 교수는 “사회초년생들은 돈을 아낀다며 전세보증보험을 들지 않는 경향이 있는데 보증보험이야말로 보증금을 지킬 수 있는 가장 쉬운 방법”이라며 “전셋집이 보증보험 가입이 가능한 집이라면 가입 가능 기간(전세계약기간의 2분의 1 경과 전)에 꼭 가입하길 권한다”고 조언했다.

최미송 기자 [email protected]
조응형 기자 [email protected]
이축복 기자 [email protected]


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