양도소득세

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양도소득세

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[국세청 대표전화126 문의포함] 상생임대인주택(착한임대인) 총정리 (세액공제/양도소득세/양도세/비과세/장특공제/거주요건 2년/갱신계약/묵시적계약/계약서 작성 방법/요령/신규 계약서)

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1. 오늘의 주제!

「임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제」

라는 제목으로 정책을 발표 했습니다.

2. 상생임대인과 착한임대인은 같은가?

상생임대인과 착한임대인이 같은 것으로

오해하시는 분이 계신데, 「상생임대인 vs 착한임대인」는 다릅니다.

(차이점은 아래 포스팅에서 참고 바랍니다.

▼[포스팅] 「상생임대인 vs 착한임대인」는 달라요▼

3. 핵심 요약한다면?

1.직전계약 대비 임대료 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인에게 상생임대인 혜택 부여

2. 상생임대인 인정 요건 중 '임대개시 시점 1세대 1주택자 & 9억원(기준시가) 이하 주택' 기준 폐지
3. 2년 거주요건 면제(1) : 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제

4. 2년 거주요건 면제(2) : 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 거주요건 면제

5. 적용 기한 연장 : 22.12.31 → 24.12.31 (2년 연장)

4. 직전 임대차 계약? 상생 임대차 계약?

- 매뉴얼에 보면 '직전 임대차 계약'과 '상생 임대차 계약'이라는 용어가 소개됩니다.

- 처음 보면 헷갈릴 수 있는데, 설명해드리겠습니다.

'직전 임대차 계약' 은 상생 임대차 계약 ‘전(前)’ 계약을 의미합니다.

그리고 '상생 임대차 계약' 은 직전 임대차 계약 ‘후(後)’ 신규(혹은 갱신) 계약을 의미합니다.

'직전 양도소득세 임대차 계약' 은 주택을 새로 취득한 경우, 새로운 임대인 甲(갑)이 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. (기존 임차인 승계는 ‘직전 임대차 계약’으로 불인정)

그리고 '상생 임대차 계약' 은 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상하는 신규 계약, 계약갱신청구권에 따른 계약이 속합니다.

'직전 임대차 계약' 의 경우, 직전 임대차 계약 자체를 묵시적 갱신 계약으로 시작하는 것은 불인정 합니다. (적용 기한에 대한 ‘계약서(필수 서류)’가 부재하므로 직전 임대차 계약에 대한 계약서 작성 필요)

그 리고 '상생 임대차 계약' 은 묵시적 갱신 계약도 인정합니다.

국세청 대표전화 126에 문의한 것입니다.

'직전 임대차 계약' 은 의무임대기간이 1년 6개월 이상이며, 계약기간이 아닌 실제 임대 기간 기준입니다.

그리고 '상생 임대차 계약' 은 의무임대기간이 2년 이상이며, 계약기간이 아닌 실제 임대 기간 기준입니다.

5. 상생임대주택 모든 주택이 적용되는가?

아닙니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제되는 것입니다.

□ 이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제하여 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나,

ㅇ 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우 적용되므로,
ㅇ 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환하여야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있음

6. 직전 임대차 계약은 무엇인가?

위에 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계획은 비교한 표를 참고하세요.

“직전 임대차계약”이란 거주자甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미합니다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인乙과 임차인丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 “직전 임대차계약”에 해당하지 않습니다.

※ 이미 임차인이 있는 주택을 구입하여 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등 감안 시 부적절하므로.

7. 직전 임대차 계약과 상생 임대차 계약의 임차인이 동일해야 하나?

“직전 임대차계약”과 “상생임대차계약”의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방합니다.
즉, 임차인이 변경되어도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 됩니다.

※ 임대료 5% 이하 인상을 준수하여 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요

8. 공백이 있어도 되는가?

그렇습니다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속하여 유지될 필요는 없습니다.

9. 인정되는 계약 체결 기간은?

2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중 체결해야 하며,

계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인되어야 합니다.
※ 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안)되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결하여 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월 31일에서 2024년 12월 31일로 2년 연장

10. 계약갱신청구권(갱신권)도 상생 임대차 계약으로 인정되나?

가능합니다.
※ 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지

11. 등록임대주택사업자의 임대주택은?

가능합니다.
※ 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합

12. 임대주택이 다가구인 경우에는?

(질문8) 임대주택이 다가구주택*인 경우 “상생임대주택”으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 “상생임대차계약”을 체결해야 하나요? *세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1제1호 다목에 해당하는 주택

추후 양도계획에 따라 다릅니다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 합니다.
그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있습니다.
※ 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 봄

13. 직전/상생 임대차 양도소득세 계약의 의무 임대 기간 산정 기준은?

해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정합니다.

□ “직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상”이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정

□ “상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상”이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을
기준으로 판정

14. 전세를 월세로, 월세를 전세로 전환하는 경우?

민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용하여 계산합니다.

* “연 10%”와 “기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%” 중 낮은 비율

□ 예1*) 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는,
월세를 82만 8,125원 이하로 설정해야 함

□ 예2*) 월세보증금 2,000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는,
전세보증금을 1억 8천 9백만원 이하로 설정해야 함

15. 문의처

여기저기 찾아봐도 어디에 문의해야하는지 찾기 어려웠습니다.

1. 해당 지역 세무서 재산세 담당 부서에 전화하는 것이 가장 정확합니다.

2. 만약 통화가 안된다면, 국세청 대표번호 126 > 2 > 1 > 양도소득세 문의하면 간단한 질의응답은 받을 수 있습니다.

부동산 분양 정보 알리미

지난해 12월16일 발표한 정부의 강력한 부동산 규제책으로 인하여 년말 년시 부동산 시장은 진정세로 돌아선 분위기 입니다. 12·16 대책에 담긴 규제들이 본격 시행되는 2020년 부동산 시장은 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 것으로 보여지는데요 특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되기 때문에 기존 주택 보유자나 주택을 취득할 예정이라면 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세울 필요가 있겠습니다. 2020년 달라진 취득세, 양도소득세 세율표를 정리했습니다.

2019년 12월 27일 이 국회 본회의를 통과하여 2020년 1월 1일부터 6억 원 초과~9억 원 이하 주택 거래의 취득세율이 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01% ~ 2.99%로 세분화됩니다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용됩니다. 현재 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3%(6억원 이하 1%, 6억원~9억원 2%, 9억원 초과 3%) 세율이 적용되는데, 다주택자도 낮은 세율을 적용하면 주택 소유의 편중을 초래해 조세 형평성에 어긋난다는 지적에 따른 방안이라고 합니다.

6~9억원 구간 주택 유상거래 취득세율표(3주택 이하)

7.5억에서 9억원 구간의 주택을 2019년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고, 2020년 3월 31일까지 (공동주택 분양의 경우에는 2022년 12월 31일까지) 잔금을 지급하여 취득하는 경우에는 종전의 2% 세율을 적용받도록 경과 조치를 두었습니다.

2020년 달라진 양도소득세율은 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율을 인상하는 등 양도세가 조정되었습니다. 현재 주택 외 부동산의 경우 보유기간 1년 미만은 50%, 1~2년 40%, 2년 이상은 6~42%의 기본세율을 적용하고 있는데요. 주택의 경우, 보유기간 1년 미만에 대해 양도소득세 40%, 1년 이상은 기본세율을 적용하고 있습니다. 하지만 앞으로 기본세율이 적용되던 1~2년 미만 보유 주택의 경우에도 40%의 양도세율을 적용하고, 1년 미만 보유 주택을 거래할 경우에도 양도세율이 40%에서 50%로 인상됩니다.

조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 부여하기로 하였습니다. (2019년 12월 17일부터 적용) ※ 다만, 대책발표(12.26) 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했다면 종전의 규정을 적용받습니다.

2020년 1월 1일부터 1주택자는 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 또한 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 중복보유 허용기간이 1년으로 단축되고, 여기에 1년 이내에 해당 주택으로 전입해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.(2019년 12월 17일부터 적용)

조정대상지역 내 등록 임대주택의 양도세 비과세 요건에 거주기간 2년 요건이 추가.(2019.12.17 시행) 이는 형평성 문제가 지적되어 온 내용을 고친 것으로 1세대 1주택 실수요자라도 보유기간과 거주기간이 2년 이상이어야만 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 임대사업자등록을 하면 거주기간 제한이 없어도 비과세 혜택을 받을 수 있었기 때문입니다.

조정대상지역 주택을 거래할 때 양도세 중과를 위한 다주택자의 주택수 계산에 분양권이 포함됩니다.(’21.1.1시행)

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 최대 50%까지 인상됩니다. (’21.1.1시행) 1년 미만의 경우 50%, 2년 미만은 40%(현행 기본세율)로 늘어납니다. 단기시세차익을 목적으로 한 거래로 추단할 수 있는 만큼, 주택에 적용되는 혜택을 배제하고 주택 외 부동산과 같은 세율을 적용하겠다는 것입니다.

2020년부터 9억원 초과 '고가주택' 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소됩니다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때, 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도를 말하는데요. 지금까지는 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았습니다. 그러나 2020년 1월부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제받게 됩니다.

이상 2020년 부동산 취득세율 과 양도소득세세율 에대해 정리해 드렸습니다. 부동산세 관련법들은 자주 바뀌기 때문에 정보의 싯점에 따라 오류가 있을 수 있으니 이점 유념해서 참고해 주시기 바랍니다.

양도소득세

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양도소득세현황

26일 국세청의 ‘고율 과세대상 양도소득세 현황’ 자료에 따르면 2008년부터 2012년까지 미등기 양도, 비사업용 토지, 1세대 3주택자, 1세대 2주택자, 1년 미만 보유, 2년 미만 보유 등 고율 과세대상 부동산 매각은 총 74만2402건, 양도가액은 99조4249억원으로 집계됐다. 연도별로 2008년 25만376건 31조3304억원, 2009년 14만2413건 19조3억원, 2010년.

부동산 ‘단타’로만 5년간 26조 원 이득…3년 미만 보유 양도소득 2배 증가

14일 김두관 더불어민주당 의원이 국세청에서 받은 2012~2016년 보유 기간별 부동산 양도소득세 신고현황에 따르면 부동산 양도소득 금액(매매차익)은 2012년 31조626억 원에서 2016년 55조8449억 원으로 80% 많아졌다. 2012∼2016년 5년간 부동산 양도소득 금액은 총 213조294억 원으로 집계됐다. 특히 양도소득을 많이 벌어들인 양도소득세 주체는 ‘단타족’이었다.

“역대 최대 양도세, 거래량 증가보다 집값 상승 영향 커”

국세통계의 ‘양도소득세 확정신고 현황(부동산 소재지, 양도가액)’ 자료를 분석한 결과 수도권에서 확정 신고된 양도소득 금액은 2016년 8372억 원에서 지난해 8928억 원으로 2년 사이 555억 원(6.6%) 증가했다. 반면 같은 기간 비수도권에서 확정 신고된 양도소득 금액은 2016년 8229억 원에서 작년 7267억 원으로 962억 원(11.7%) 감소했다. 비수도권에서 확정.

[2017 국감] “주식부자 1019명, 전체 양도소득 41% 차지. 개미 5% 미만"

29일 국회 기획재정위원회 간사 더불어민주당 박광온 의원이 국세청의 세목별 과세 현황을 분석한 결과에 따르면 2008~2016년 전체 주식 양도소득세 신고자는 27만1462명, 주식으로 올린 총소득은 82조749억 원으로 집계됐다. 주식 양도소득을 규모별로 살펴보면, 1억 원 이하 21만3262명(전체 78.6%)이 3조9355억 원(전체 4.8%)의 소득을 올린 것으로.

국세청이 ‘특정 주식’과 ‘상장법인 주식’ 등을 대상으로 양도소득세 성실 신고 검증 작업에 돌입했다. 특정주식은 부동산가액이 총자산가액의 50% 이상인 법인의 주식을 50 %이상 소유한 주주 1인과 특수관계자가 그들이 소유하고 있는 주식을 50% 이상 양도하는 경우에 한한다. 28일 국세청에 따르면 국세청 재산세국은 주주 1인과 특수관계자 간에 이뤄진 거래를.

실거래가 신고를 위반하는 이유는 양도소득세, 취득세 등 관련 세금을 줄이는 목적과 일부의 경우 대출금을 더 받기 위함이다. 양도소득세율이 취득세율에 비해 훨씬 높기 때문에 실거래가 위반의 가장 큰 이유는 양도소득세 회피로 추정된다. 윤영일 의원은 “국토부 실거래 위반 건수에 비해 국세청 세금 부과 건수가 턱없이 부족하다”며 “국토부와.

NH투자증권, 금융ㆍ양도소득까지 한 번에 보는 ‘자산 서비스’ 출시

금융소득ㆍ양도소득 현황에서는 종합과세 대상이 되는 금융소득과 양도소득세 대상이 되는 해외주식 매매차익, 국내주식 대주주여부를 제공한다. 먼저 금융소득에서는 2000만원 초과시 종합과세 대상이 되는 금융소득(이자소득ㆍ배당소득)이 올해 얼마나 발생했는지 상세 내역까지 확인할 수 있다. 해외주식은 매년 해외주식 매매로 발생한 차익에 대해.

서울 주택 양도차익 2년새 6조원 이상 줄어

8일 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박상혁 의원이 국세청에서 받은 ‘시도별 주택 양도소득세 부과 현황 자료’에 따르면 2019년 서울에서 양도 차익이 발생한 주택 거래 건수는 4만9106건이었다. 2017년 7만504건에서 2년 만에 2만1398건이 줄어든 것이다. 거래량이 감소하면서 양도 차익도 줄어들었다. 총 양도 차익은 2017년 15조9657억.

김 의원은 "수십년간 장기 보유 부동산의 자연적인 가격 상승은 이해되지만, 투기세력에 의한 기획부동산이나 투기를 목적으로 부동산 거래를 하는 단기 매매자들에 대해서는 양도소득세를 강화해 투기세력을 잡아야 한다"고 강조했다. 이어 그는 "부동산 투기에 의한 자산 불평등 문제가 더 방치되지 않기 위해서라도 정기국회에서.

1일 국세청의 '2016년 국세통계연보'중 양도소득세 신고 현황을 분석해보면 2015년 부동산 거래로 발생한 양도차익(양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 액수)은 총 71조8801억 원으로 전년보다 39.8% 급등했다. 2007년 양도소득세 산정 기준을 실거래가로 바꾼 이후 가장 많은 액수다. 2015년 당시 정부 예산인 375조 원의 약 6분의 1에 이르는.

여야정 협의체에서 합의된 4.1대책의 양도소득세 면제 기준 변경이 신축 및 미분양 주택에도 적용되는지를 놓고 뒤늦게 논란이 일고 있다. 기획재정부와 국토교통부에 따르면 18일 열린 국회 기획재정위원회 조세소위원회에서는 16일 여야정 협의체가 결정한 양도세 감면 기준을 놓고 의견이 엇갈렸다. 정부는 여야정 협의체에서 결정한 ‘전용면적 85㎡이하 또는.

17일 국세청에 따르면 2008년 양도소득세 신고현황을 분석한 결과 1억원 초과 양도소득을 신고한 사람은 모두 8만3943명으로 전체 양도소득 양도소득세 신고자 54만2605명 가운데 15.5%에 달했다. 이는 2007년의 7만128명에 비해 19.7%나 증가한 것이다. 양도소득세는 개인이 부동산, 주식, 골프회원권 등 과세 대상자산을 양도함에 따라 발생하는 차익에 부과하는.

김현미 장관 "임대주택 85%, 437만 채 미등록…현황 파악해 대책 마련"

그는 8·2 부동산대책과 양도소득세 관련해 "서울의 경우 일부 재건축 단지를 중심으로 국지적 상승세가 나타나고 있으나 양도소득세 비과세 요건 강화, 청약제도 개편, 자금조달 및 입주계획 신고 의무화 등의 효과가 본격적으로 나타나고 있어 국지적 과열이 확산될 가능성은 낮다"고 평가했다. 또 최근 일부 재건축 단지에서 시공 수주 경쟁이 과열되고 있는.

다주택자 양도소득세 중과의 기준, 세율 및 시행시기는? A. 1세대 2주택 보유자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 현행 6~40%의 일반 양도소득세율에 10%p를, 3주택 이상 보유자는 20%p를 가산해 적용한다. 다주택 보유자는 현행 10%~30%의 장기보유특별공제 적용도 배제한다. 장기임대주택 등 과거 중과대상에서 제외된 주택은 양도소득세 중과 및 장기보유특별공제.

NH투자증권, ‘내 자산 바로보기’ 2차 업데이트 진행

위험지표 현황까지 한번에 확인할 수 있다. 이번 업데이트에서는 일부 자산가들에게 프리미엄 서비스로만 제공되던 절세 관련 서비스를 누구나 이용할 수 있도록 했으며 크게 3가지로 구분된다. 첫째, 금융소득 정보의 기간을 기존 1년에서 2년으로 확대함으로써 매년 5월 종합소득세 신고 시 고객이 절세 계획을 세우는데 도움을 줄 수 있다. 둘째, 해외주식 양도세.

이 사업은 토지의 실제 현황과 일치하지 않는 지적공부의 등록사항(경계·지목 등)을 바로 잡고 일제 시대에 만들어진 종이 지적을 디지털 지적으로 전환해 국토를 효율적으로 관리하는 것이 목적이다. 단 사업 추진 과정에서 발생한 조정금에 대한 양도소득세 비과세 규정이 없어 지난해 말 국세청의 과세 예정 통보가 있었다. 이에 국토부는 비과세 대상임을.

국내 부동산 쓸어담는 외국인…올들어 1.6만건 거래

이에 외국인의 주택 거래에 대해서도 취득세와 양도소득세를 중과하는 내용의 지방세법과 소득세법 개정안이 발의됐으나 외국인에 대한 취득세 중과는 상호주의에 어긋날 수 있고, 또 취득 당시에는 투기성 취득인지 여부를 알기 어렵다는 이유 등으로 국회 상임위원회 논의 과정에서 폐기된 상태다. 특히 외국인들의 국내 부동산 통계 현황조차 제대로 수집.

비트코인으로 재산 숨긴 고액체납자 2416명 적발…366억 징수

#B 씨는 경기도 소재 부동산을 48억 원에 양도양도소득세 양도소득세 12억 원을 납부하지 않고, 이를 가상화폐에 숨겨 놨다. 이를 확인한 국세청은 B 씨의 가상화폐를 압류해 전액 추심·현금 징수했다. #C 씨는 특수관계인들로부터 여러 차례 거액을 증여받고도 증여액을 축소 신고해 증여세 26억 원을 체납한 상태였다. 국세청은 C 씨가 가상화폐로 숨긴 1억 원을 찾아내 현금화.

미분양주택 현황 공개 △2018년 11월 주택 건설·공급동향 발표 △진도 해양복합관광단지 투자선도지구 지정 28일(금) △박선호 1차관 10:30 중앙건설안전협의회(도곡동) △지적재조사 조정금의 양도소득세 비과세를 위한 소득세법 개정(석간) △항공분야 행정처분심의위원회 개최 및 심의의결 △2018년 공간정보산업 조사 결과 공표 △이제.

미분양주택 현황 공개 △2018년 11월 주택 건설·공급동향 발표 △진도 해양복합관광단지 투자선도지구 지정 28일(금) △박선호 1차관 10:30 중앙건설안전협의회(도곡동) △지적재조사 조정금의 양도소득세 비과세를 위한 소득세법 개정(석간) △항공분야 행정처분심의위원회 개최 및 심의의결 △2018년 공간정보산업 조사 결과 공표 △이제 하자.


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