투자대비 수익률 계산

마지막 업데이트: 2022년 6월 27일 | 0개 댓글
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마진 계산기

마진을 최대화하고 싶다면 이 계산기가 가장 좋은 친구가 될 것입니다. 가격과 원하는 이윤율을 알고 있으면 항목의 수익을 계산할 수 있습니다.

마진 계산기

마진 계산기는 항목의 수익을 파악하는 데 도움이 됩니다. 이것은 비용과 원하는 마진이 있다고 가정합니다. 이 계산기는 판매 프로세스와 관련된 모든 변수를 계산하는 데 사용할 수 있습니다. 비용(상품이 판매된 금액), 이익 마진(항목의 가치), 수입(가치 있는 금액) 및 이익. 다른 값을 사용할 수도 있습니다. 회사의 이윤이 회사의 건강을 결정합니다. 낮은 마진은 미끄러운 경사로 이어질 투자대비 수익률 계산 수 있으며 비즈니스가 어려움을 겪을 경우 심각한 문제에 빠질 수 있습니다. 고수익 마진은 오류와 불운이 따르기 쉽습니다. 계속해서 수익 마진과 총 마진 공식을 결정하는 방법을 알아보세요.

이익 마진을 계산하는 방법

마진 대 마크업

총 마진과 마크업의 차이는 작지만 중요합니다. 판매 이익 가격과 구매 이익 가격(판매원가)은 전자입니다. 이익은 마크업과 마진으로도 알려져 있지만 백분율에 대해 말하는 것이 아닙니다. 어떤 사람들은 총 마진을 계산하는 것을 선호하는 반면 다른 사람들은 마크업을 계산하는 것을 선호한다는 점에 주목할 필요가 있습니다. 우리는 마크업이 직관적이라고 생각합니다. 하지만 투자대비 수익률 계산 마진계산기와 가산계산기를 찾는 사람들의 수로 볼 때 , 가 조금 더 인기가 있는 것 같다.

총 이익 마진과 순이익 마진의 차이는 무엇입니까?

총 이익 마진은 이익을 수익으로 나눈 값입니다. 이것은 당신이 만든 금액입니다. 순이익 마진은 이익에서 임대료, 임금, 세금 등과 같은 기타 모든 비용을 뺀 값을 수익으로 나눈 것과 같습니다. 이것은 당신의 주머니에서 끝나는 돈입니다. 총 이익 마진이 유용한 척도이기는 하지만 투자자들은 순이익 마진을 더 많이 볼 가능성이 있습니다. 이것은 운영 비용이 충당되는지 여부를 나타냅니다.

이익 마진이 너무 높을 수 있습니까?

경제학은 상식을 기반으로 하지만 수익을 극대화하는 것이 목표여야 합니다. 이 돈의 대부분을 성장에 재투자하십시오. 아니면 회사가 장기적으로 어려움을 겪을 것입니다. 일부 관행은 단기적 이익을 가져다줄 수 있지만 장기적으로는 더 많은 비용을 초래할 수 있습니다. 예를 들어, 미래에 경제 제재를 받을 가능성이 있는 국가에서 자원을 수입하거나 5년 이내에 물에 잠길 수 있는 자산을 구매합니다.

판매 마진이란 무엇입니까?

마진은 품목/서비스의 판매 비용과 제품을 판매하는 데 필요한 비용의 합계로 백분율로 표시됩니다. 이러한 비용에는 재료 및 제조 비용, 임금, 임대료, 할인 및 직원 급여가 포함됩니다. 이는 순이익과 개념이 매우 유사하지만 단위당 기준입니다.

비즈니스에서 좋은 마진이란 무엇입니까?

"좋은 마진이란 무엇인가"에 대한 정답은 없습니다. 당신이 얻는 대답은 당신이 묻는 사람과 당신의 유형에 따라 다릅니다. 마이너스 총이익 또는 순 마진이 없어야 합니다. 돈을 잃을 수 있기 때문입니다. 5%의 순 마진은 불량한 것으로 간주되며 투자대비 수익률 계산 10%가 허용됩니다. 20%는 좋은 마진입니다. 새로운 회사에 이상적인 마진은 없습니다. 마진의 예를 보려면 업계를 확인하십시오. 그러나 더 낮은 마진을 위해 준비하십시오. 직원은 종종 중소기업에서 가장 큰 비용입니다.

투자대비 수익률 계산

투자 수익률을 어떻게 계산할까? (f. 시간가중수익률, 금액가중수익률)

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투자 포트폴리오를 직접 관리하다보면 수익률을 어떻게 계산해야 할 지 선택해야 한다.

투자 수익률을 산출하는 방식은 크게 3가지로 분류할 수 있다.

단순 수익률은 수익률 산출 방식 중에서 가장 간단한 방식 이다.

100만원을 갖고 투자를 시작하여, 50만원의 수익을 거뒀다면 단순수익률은 50%(=50만원/100만원 x 100) 이 된다. 아주 계산하기 간단하지만, 몇 가지 단점이 있다. 가장 큰 단점은 기간을 고려하지 않는 것 이다.

ⓐ와 ⓑ 중에서 누가 투자 성과가 좋을까? 단순수익률만 놓고 보면 ⓐ가 뛰어나지만, 투자 기간까지 고려하면 결코 ⓐ가 잘했다고 보기 어렵다. 또 다른 단점은 입출금이 빈번할 경우, 투자원금이 변동하게 되어 정확한 투자수익률을 산출하는데 무리가 있다.

이러한 단점을 보완하기 위한 대안으로서, 시간 또는 금액에 가중을 두는 수익률 산출법이 있다.

금액가중 수익률(Amount Weighted Rate of Return)은 '투자자 수익률' 이라고 불린다. 투자자가 투자한 금액에 대한 수익률로는 가장 정확한 계산 방법 이기 때문이다. 계산방식은 일자별 원금잔액을 기준으로 수익률을 산출하는 방식이다.

반면 시간가중 수익률(Time Weighted Rate of Return)'운용사' 또는 '펀드매니저 수익률' 이라고 불린다. 운용자의 운용 능력을 평가하기 위한 수익률이기 때문이다. 펀드는 대개 투자자들의 자금이 들락날락하므로 원금 대비 정확한 수익률을 계산하는 데 어려움이 있다. 그래서 투자 자금의 중도 유출입으로 인한 충격을 제거하기 위해 이 방법이 도입됐다.

시간가중수익률은 측정 기간 중 현금 유출입에 따른 수익률 왜곡을 조정해 수익률을 계산하는 방식이다. 기간별 투자 금액의 크기를 고려하지 않고 단일기간 수익률을 평균하여 산출한다.

주식 수익률 계산하는 법, 정확한 수익률의 계산 (1)

일반적인 '매수 후 보유'의 경우 수익률을 계산하기 쉽지만, 적립식으로 투자할 경우에는 다소 까다롭기 때문입니다.

1. 가장 일반적인 경우 : '매수 후 보유'의 수익률

일반적으로 우리가 알고 있는 수익률과 일치합니다.

일정 기간동안 투자 초기의 금액과 평가금액(현재 자산가치) 의 금액을 비교해서 계산하게 됩니다.

평가금액(현재 자산가치) - 투자원금 이 손익이 되고, 이를 투자원금으로 나누어주면 수익률이 됩니다.

구체적인 식은 아래와 같습니다.

예컨데, 1000만원을 투자해서 1,100만원이 되었다면 손익은 100만원이고 수익률은 100만원 / 1000만원 * 100 = 10% 가 수익률이 됩니다.

연단위로 환산하는 경우는, 일정기간에 발생한 수익률이 '1년'동안 지속되었을 경우 어떻게 투자대비 수익률 계산 변하는지 파악 하기 위해서 사용합니다.

GDP의 분기성장률을 연단위로 환산해서 통계를 발표하기도 하는데, 1년 동안 지속된다고 가정했을 때의 결과를 파악하기 위함입니다.

이를 이해하기 위해선 기하평균 을 이해해야하므로, 투자대비 수익률 계산 기하평균에 대해서 먼저 알아보도록 하겠습니다.

우리가 일반적으로 사용하는 평균은 모두 산술평균입니다.

하지만 투자 수익률을 계산할 때에는 산술평균이 아닌 기하평균을 사용해야합니다.

예를 들어보면서 알아보도록 하겠습니다.

예컨데 -50%의 수익률이 투자대비 수익률 계산 난 뒤, 이후 50 %의 수익률이 났다고 가정해보도록 하겠습니다.

산술평균으로 계산했을 경우, (-50 + 50 )/ 2 = 0% 가 됩니다.

그러나, 0%씩 수익이 2번 나면 결과 값은 그대로 100만원 입니다.

그런데 실제로 투자금액이 그대로일까요?

100만원의 투자금이 50% 손실을 봐서 50만원이 된 뒤, 다시 50%의 수익이 나면 25만원이 더해져서 75만원이 되므로, 결과적으로는 투자대비 수익률 계산 -25% 손실이 됩니다.

따라서 이 경우 산술평균을 사용해서는 안 되고, 기하평균을 사용해야합니다.

기하 평균을 사용할 때는, 계산하고자 하는 모든 값들을 곱한 다음, 곱한 개수만큼 루트를 씌워주면 됩니다.

이 경우 2개의 값을 사용하므로 계산결과는 아래와 같습니다.

초기 투자금 1이 0.87이 되었으므로 -13%의 수익률을 의미합니다.

즉, -13%씩 손실이 2번 나면 결과적으로 -25% 수익률이 난 것과 동일합니다.

정확한 수익률 값을 계산을 통해 얻고자 한다면 계산된 결과에서 1을 빼주면 됩니다.

예컨데 앞서 계산한 결과가 0.7569 이므로 여기에서 1을 빼면 -0.2431 이므로 약 -24%~-25% 입니다.

그러면 이제 다시 본론으로 돌아와서, 연환산 수익률을 계산해보도록 하겠습니다!

여기에서는 투자기간이라는 요소가 필요합니다. 투자 기간에 따라 연환산 수익률이 달라지기 때문입니다.

예컨데, 1년 동안 10%의 수익률을 낸 사람과 6개월만에 10%의 수익률을 낸 사람은 연수익률로 평가할 때 다르게 평가해야합니다.

이제 앞서 배운 기하평균이 필요합니다.

만약 투자대비 수익률 계산 10%의 수익률을 3년 동안 냈다면, 연단위로 발생한 수익률은 기하평균에 따라 (1+0.1)^(1/3)이 됩니다.

즉, 이 값에서 1을 빼면 0.03 이므로, 매년 3%의 수익률을 내야 3년 뒤 10%의 수익률을 얻을 수 있게 됩니다.

투자기간이 n개월이라면, 이를 연단위로 환산하기 위해서는 12로 나누어 주면 됩니다.

예컨데 24개월이라면 12로 나누어서 2년이되고, 6개월이라면 12로 나누어서 0.5가 됩니다.

투자기간을 연단위로 환산했다면 이제 "전체 기간의 수익률"을 연단위로 얼마가 될지 기하평균을 이용해서 나누어주면 됩니다.

임대수익률 계산

임대수익률이란? 주택, 건물이나 토지 등 부동산 매입을 위해 투자한 금액과 이를 타인에게 임대하여 거둔 이익의 비율을 임대수익률이라고 합니다. 임대수익률은 수익형 부동산의 투자 적정성을 판단하는 주요 지표 중 투자대비 수익률 계산 하나로 여러 투자안의 수익성을 비교하거나 목표수익률과 비교하여 투자 적합 여부를 판단하는 데 활용됩니다. 임대수익률 계산기를 통해 현재 계획 중이거나 운영 중인 투자안의 적정성을 판단해보시기 바랍니다.

부동산 매입을 위해 투자한 금액과 매입 이후 시세 변동에 따라 거둔 이익의 비율을 매매수익률이라고 합니다. 부동산의 보유기간 동안 실현되는 임대수익과 다르게 매매수익은 부동산의 매도시점에 실현됩니다. 부동산 투자로 거둘 수 있는 이익은 보유기간에 걸쳐 발생하는 임대수익과 매도시점에 실현되는 매매수익으로 구분되기 때문에 이를 종합적으로 고려하여 투자 여부를 결정하여야 합니다.

대출 등 타인의 자본을 활용하며 자기자본의 수익률을 극대화하는 것을 레버리지 효과 또는 지렛대 효과라고 합니다. 타인자본을 활용하는 경우 그만큼 투입해야 하는 자기자본은 줄어들므로 같은 수익이 발생하더라도 자기자본 대비 수익률은 증가하게 됩니다.

예) 오피스텔을 2억원에 매입하여 보증금 1,000만원에 월세 80만원으로 임대하는 경우의 임대수익률

대출 없이 전액 자기자본으로 투자 : 연 5.05%

1억원을 4% 금리로 대출받아 투자 : 연 6.22%

레버리지를 적절하게 활용하면 수익률을 높일 수 있습니다. 다만 반대로 투자안에서 손실이 발생하면 손실률 또한 높아지므로 레버리지 효과를 흔히 양날의 검에 비유하기도 합니다. 대출 등 타인자본을 활용하기에 앞서 부동산 시장의 동향과 경제 상황 등을 고루 살펴보고 현명한 판단을 내리시기 바랍니다.

정확한 임대수익률을 산출하기 위해 계산기 이용 시 반드시 고려해야 할 사항들을 정리하였으니 참고하시기 바랍니다.

투자대상을 투자대비 수익률 계산 매입하고 임대를 준비하는 과정에서 발생하는 비용은 부대비용으로 분류하여 계산하시기 바랍니다. 부대비용은 매입가액과 함께 투자금액을 구성하여 수익률에 영향을 주기 때문에 빠짐없이 포함하여 계산해야 정확한 수익률을 산출할 수 있습니다.

매입 과정에서 발생하는 비용 : 취득세, 공인중개사와 법무사 수수료, 등기비용 등

임대 준비 과정에서 발생하는 비용 : 노후시설 수리비용, 인테리어· 리모델링 비용 등

투자대상을 임대하는 과정에서 발생하는 비용은 운영비용으로 분류하여 계산하시기 바랍니다. 매년 정기적으로 발생하는 운영비용은 연간비용으로, 그리고 매월 정기적으로 발생하는 운영비용은 월간비용으로 분류하고 비정기적으로 발생하는 운영비용은 연간비용 또는 월간비용으로 환산하여 빠짐없이 포함해야 정확한 수익률을 산출할 수 있습니다.

상가투자 방법, 수익률, 매가 계산 방법, 층별 상가투자

경제적 자유를 위해서는 근로소득이 아닌 자본소득을 늘려야 하고 이의 대안으로 부동산에 관심 있는 분들이 많아지고 있는데요. 아무래도 자본소득을 빠르게 늘리기 위해서는 상가투자에 대해 관심을 갖게 됩니다.

초보자가 상가를 매수하려면 무엇부터 시작하는 게 좋을까요? 필자의 경험담으로 상가투자방법, 수익률, 매가 계산방법, 층별 상가투자 등에 대해 정리해보았습니다.

1. 상가투자방법

1.1 사전 지식 쌓기

먼저 상가투자에 앞서 기본적으로 알아야 할 사항이 있습니다.

필자는 상가투자와 관련된 서적을 적어도 2~3권 정도 읽기를 추천드립니다. 상가투자의 감을 익히기 위해 관련 인터넷 강의를 들어도 좋을 것 같습니다.

좋은 강의는 나의 피 같은 시간을 아껴주는 것이므로 상가 투자가 처음이시라면 한 번쯤은 들어보는 것을 추천드립니다. 상가투자에 앞서 기본적으로 알아야 할 사항들을 미리 파악해 두는 것이 좋습니다.

1.2 상권분석 연습(거주지 주변부터 관찰).

초보라면 내가 잘 아는 지역부터 공부하는 것이 좋습니다.

관심 지역을 몇 군데 설정해서 먼저 지도를 보고 주동선, 유효 상권 등을 파악한 후 여력이 된다면 다양한 시간대에 방문하여 유동인구와 상권의 성격을 파악합니다.

몇 번 연습하다 보면 외출 시에 주변 상권에 대해 더 관심 있게 볼 수 있을 것입니다.

그리고 상가를 유심히 관찰하다 보면 상가 1층은 대략 어떤 업종이 들어와 있는지, 투자대비 수익률 계산 상층부는 어떤지, 상권이 학원가인지, 먹자골목인지, 유흥가인지 등등 주변 환경과 더불어 파악하는 눈도 기를 수 있습니다.

상가 매입에 앞서 기본적으로 주변을 관찰하는 습관과 상권분석능력을 어느 정도 키우셨다면 실전에서 공부하는 편이 좋습니다.

먼저 관심 지역을 다음, 네이버 지도나 카카오 지도를 통해 상권분석을 합니다.

매물 검색과 시세조사를 마치고 필요시에는 먼저 임장하여 주변 분위기라던가 건물, 임차 상황 등을 파악하도록 합니다.

매수하고자 하는 상가가 어떻게 구성이 되어 있는지 확인하는 것도 좋습니다.

매수하고자 하는 상가에 예를 들어 PC방, 노래방이 있는 건물이라면 인접한 층에 학원이나 독서실 같은 교육시설은 들어가지 못합니다. 또한 스터디 카페를 하고자 하는 층에 노래방이나 운동시설 등 소음을 유발할 수 있는 시설물이 들어와 있을 경우에도 고려를 해봐야 하므로 매수하고자 하는 상가 호실 하나만 볼 것이 아니라 건물 구성과 층 전체를 살펴보는 것이 좋습니다.

1.3 실전 부동산 답사.

상가나 해당 상권에 대해 더 자세히 알아보고 싶을 경우에는 부동산에 연락 후 답사를 하도록 합니다.

부동산에 연락하여 현재 가용할 수 있는 투자 자금이 어느 정도 되고 어떠한 상가를 보고 있다고 구체적으로 말해주면 부동산에서 브리핑용 자료를 만들기가 수월합니다.

예를 들어 자본금은 1억이 있고, 2억대 상가(보수적으로 상가 대출을 50%~60% 정도 잡을 경우~)를 보고 있다고 미리 언급하면 부동산에서는 예산에 맞는 상가를 브리핑한 후 투자금, 수익률을 정리하여 보여줄 것입니다.

부동산에서 브리핑받은 이후에는 브리핑 자료로 수익률을 점검하며 주변 시세와 비교하여 매가가 적절한지 파악하는 것이 좋습니다.

그리고 임차인이 월세는 미납하고 있는지, 건물 내 하자는 없는지, 관리비는 적정 수준인지 등을 파악해 둘 필요가 있습니다.

2. 상가 수익률, 매가 계산 방법

상가에 투자하는 목적은 결국 임대수익을 내기 위해서입니다.

투입한 비용 대비 높은 수익률을 내려면 자기 자본에 대출을 적절히 활용해야 하는데, 수익률 계산은 상가 투자를 고려할 때 가장 먼저 체크해야 하는 가장 기본적인 사항입니다.

2.1 상가 수익률 계산법

상가 수익률 계산법투자비에서 임대료가 차지하는 비율을 말하며, 수익률 계산식은 아래와 같습니다.

수익률 = 연간 임대료 수익(월차임 x 12개월)/ 투자비(매매가)-임대보증금

부동산에서 상가투자 브리핑을 받거나 분양상가에서는 대부분 수익률은 대출에 의한 레버리지로 계산합니다.

자기 자본 100%로 투자하는 사람들이 많지 않기 때문입니다.

자기 자본수익률 계산식은 아래와 같습니다.

자기 자본수익률=연간 임대료 수익(월차임 x 12개월)-연간 대출이자/ 투자비(매매가)-임대보증금-대출금

자기 자본수익률에서는 대출금과 금리까지 고려하여 수익률을 계산합니다.

그러나 수익률 계산에 포함되지 않은 추가 지출 부분도 고려해야 하는데 이 비용이 만만치 않습니다.

바로 상가 취득 시 필요한 부동산 중개수수료와 취득세, 공실이 발생할 경우 드는 관리비 등입니다.

상가 매매가가 높을수록 부동산 중개수수료와 취득세, 관리비 부담은 더 커지므로 실질적인 수익률은 더 떨어질 수 있습니다.

금리가 점점 높아질수록 이자 부담액도 늘기 때문에 수익률은 더 떨어질 수밖에 없는 점은 반드시 고려하고 투자해야 하는 부분입니다.

상가에서 가장 위험한 부분은 바로 공실인데요. 공실이 발생할 경우 이자와 관리비가 계속 지출되므로 공실에 대한 대비는 반드시 해야 합니다.

2.2 상가 매매가 계산법

상가 매매가는 임대수익(월세)에 의해 책정됩니다.

예를 들어 수익률이 5%로 가정한다면 그로 인해 매가를 책정할 수 있습니다.

상가 임장이나 부동산 브리핑을 받으면 현 임차인이 보증금 얼마에 월 얼마에 있는지 정도를 알려주는데 매수자가 판단해야 할 사항은 이게 과연 적절한 매매가인가입니다.

매매가 산정 방식의 계산식은 연차임을 기대수익률로 나누면 적정 매수가를 알 수 있습니다.

매매가 = (월차임 x12개월/기대수익률) + 임대보증금

상가는 대부분 실제 자본금과 대출을 최대한 활용하여 투자합니다.

저금리 시대에는 은행 대출을 적절히 활용하여 투자 수익률을 높일 수 있었지만 투자대비 수익률 계산 최근 대출 자체가 조금 보수적인 편이며 대출 금리가 오르는 추세라 이 또한 여의치 않은 것이 요즘의 현실입니다.

먼저 금융기관에 상가 담보대출을 의뢰하면 해당 상가에 대한 감정을 받게 됩니다. 적절하게 대출상담사를 활용하는 것도 매우 도움이 되는데요.

필자가 최근 상가를 매수하면서 상담한 결과 내가 직접 사업할 상가를 분양받을경우 대출은 70%까지 가능하며, 일반투자를 위한 분양상가 매수시엔 50~60%선으로 대출이 가능하다고 합니다.

대출 금리는 3% 이상이 될 것이고, 아마 그보다 더 높아질 가능성이 있습니다.

2.3 상가 적정 수익률

일반적으로 상가의 적정 수익률은 지역별로 다릅니다.

예전에는 수익률이 7% 이상 되는 곳도 있었다고 하나 최근 필자가 수도권 지역에 상가투자를 하면서 알아본 결과로는 1층 4~5%, 상층부는 5~6% 이내의 수익률이 대부분이고, 대도시로 갈수록 수익률은 더 낮은 편입니다.

3. 층별 상가투자

상가건물에 있어 최고의 자리로 치는 상가는 바로 1층 코너 자리입니다.

최근 분양 물건 및 사업지를 보느라 분양상가 상담을 받았었는데요. 가장 먼저 빠지는 자리가 바로 1층 코너 자리였습니다.

그러나 1층 코너 자리가 가장 좋은 곳일까요? 무조건은 아닙니다.

상가는 월세가 매가를 결정하므로 임차 들어오는 업종의 선택과 임차인의 경영능력이 매우 영향을 끼치기 때문입니다.

임대료를 꾸준히 올려 받을 수 있고 권리금까지 형성되는 지역이라면 건물의 가치는 더 높아지기 마련입니다.

1층의 수익률이 더 낮은 이유는 1층은 아무래도 눈에 잘 띄는 매장이다 보니 공실의 위험이 적고 식당이나 프랜차이즈로 운영하기 때문에 조금 더 안정적으로 임대료를 받을 수 있기 때문입니다.

아무래도 투자는 하이리스크 하이리턴의 패턴이라 조금 더 안정적으로 수입이 들어온다면 수익률은 더 낮아지기 마련이지요.

3.1 층별 분양가 패턴

필자가 작년부터 상가 매수를 위해 경기도 북부 지역의 부동산과 분양상가 상담을 다니며 얻은 정보에 의하면 최근 1층 분양가 시세는 기본 평균 평당 3,000만 원, 1층 코너 자리는 3,500만 원 정도로 분양가가 책정되어 있었습니다.

분양상가는 분양가 대비 수익률로 임대료를 책정합니다.

2019년 이전 10년간은 1층을 동일하게 3,000만 원으로 봤다면 2층은 50% 정도 낮은 금액을 평단가로 책정하고 3층은 40%, 4층 이상은 35% 수준으로 책정하였었는데, 최근 2층은 1,000만 원, 3층은 800~850만 원, 4층부터는 조금 더 저렴하게 분양하는 수준으로 떨어졌습니다.

특히 경기 불황이 더 할수록 층간 차별화는 더욱 뚜렷해져 안정적인 수익을 바라고자 하는 사람들의 1층 선호도가 더 높아지고 있다는 것을 반증하는 계기이기도 합니다.

이렇게 1층 상가와 상층부의 분양가가 점점 더 벌어지면서 상가의 층별 용도 변화가 일어나고 있습니다.

1층 상가는 분양가 자체가 높기 때문에 최근 1층 상가에 입점할 만한 업종이 2층으로 올라가는 경우도 볼 수 있는데요. 이의 대표로 볼 수 있는 케이스가 바로 안경점입니다.

임대료를 적게 투자대비 수익률 계산 내는 대신 거품을 뺀 금액으로 소비자에게 더 저렴하게 주겠다고 어필하는 것입니다.

그 밖에 1층 상가에서나 봤던 약국이나 은행, 부동산도 상층부로 자리 잡고 있으며 소비자들도 이에 적응해가고 있습니다. 1층의 분양가가 압도적으로 높기 때문에 분양가가 높으면 당연히 임대료가 높기 때문에 어떻게 보면 합리적인 선택이라고 보입니다.

3.2 상층부 상가투자 시 주의점

사실상 상층부는 공실의 위험이 높은 편이며 공실이 되더라도 눈에 잘 띄지 않기 때문에 한번 공실이 되면 장기 공실로 이어질 수 있다는 가능성이 있어서 투자를 망설이게 됩니다.

기본적으로 작은 평수 위주로 구성되어 있는 1층과는 다르게 상층부는 큰 평수 위주로 구성되어 있어 다양한 업종이 들어올 수 있는데, 상층부는 유행 업종보다는 실수요자 위주의 전문화된 상가를 넣어야 장기임대가 가능하며, 공실의 위험을 피할 수 있습니다.

상층부에서 인기가 좋은 상가는 병의원, 유명학원과 같이 꾸준히 장기 임대가 가능한 곳이며, 이렇게 안정적으로 임대를 맞춘 상가는 수익률이 낮아도 선호가 높으며 임차인에게 직접 매도할 가능성도 있습니다.

그렇기 때문에 상층부 상가에 투자할 때는 시세차익보다 안정적인 임대수익을 우선적으로 검토해 투자해야 하는 것이 좋습니다. 상층부는 시세가 크게 오르지 않는다는 단점이 투자대비 수익률 계산 있으므로 해당 상가 매수 시 상층부의 임대료가 적절하게 책정되어 있는지 주변 시세 조사를 통해 반드시 확인해야 할 필요가 있습니다.

그리고 필요한 것이 바로 공실 발생에 대한 대책입니다.

만일 상권이 좋은 곳이라면 상층부 공실도 빠르게 해결될 수 있으나 주변 상권 공급 물량이 과다할 경우 공실의 위험은 더욱 커지기 마련입니다.

공실에 대한 리스크도 항상 대비해야 하는 부분입니다.

공실이 발생할 경우 어떻게 대처할 건지, 직접 사업을 할 것인지, 어느 정도 수리를 해서 내놓을 것인지, 렌트프리를 어느정도 줄 것인지에 대한 대책 등 입니다.


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