NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 7월 28일 | 0개 댓글
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NPL 채권 매입 방법 장단점

부동산 투자를 하는 방법 중에 일반 매매에서나 부동산 경매, 공매에서 NPL채권을 사용하게 되면 양도세 부분이나 낙찰 확률에 대해서 상당한 이점을 가질 수 있습니다. NPL(부실채권)에 대해서 이해와 활용을 위한 방법에 대해서 요약해 보았으니 부동산 투자에서 활용하시기 바랍니다.

일단 NPL 채권의 간단한 개념을 알아보아야 하는데 용어적인 설명이 아닌 이해를 돕기 위한 설명 방식으로 서술해 보도록 하겠습니다. 부실 채권은 이 글 하나로만 끝낼 수 있는 부분이 아니고, 상당히 많은 양의 설명이 필요한 파트이기 때문에 이 글에서는 개인 투자를 하시는 분들이 부실 채권의 매입을 할 수 있는 방법과 활용에서의 장점과 단점에 대해서만 서술하도록 하겠습니다. 다른 부분들은 다른 글에서 정리해 보도록 하겠습니다.

논문 발표나 프리젠테이션을 할 것이 아니기에 간략하게 NPL(부실 채권)은 은행에서 부실률 관리를 위해서 이자 납입이 연체된 채권 중 일부를 판매하여 부실률을 조정하는데 사용하는 채권이라고 이해하시면 됩니다. 원금과 이자 납입이 연체되면 은행은 유동화 전문회사나 대부업체 쪽으로 담보 설정된 채권을 판매하게 되는데 말이 부실 채권일 뿐 받을 수 있는 금액은 설정된 채권 최고액으로 받을 수 있기에 사실 투자자 입장에서는 부실이 아닌 튼실한 채권이 될 수 있습니다. NPL의 개념은 간략히 이 정도로만 이해하시기 바랍니다. NPL의 정확한 설명은 다른 글에서 자세히 하도록 하겠습니다. 그럼 개인이 채권 매입을 할 수 있는 방법의 종류에 대해서 확인해 보도록 하겠습니다.

◑ NPL(부실 채권) 매입 방법 개인 투자자의 경우

현재는 NPL 채권 매입을 하려면 유동화 전문 회사나 대부 업체 설립을 하지 않는다면 근본적으로는 일반 개인이 론세일 방식으로 NPL채권 매입을 할 수 없다고 되어져 있지만, 개인 투자자가 부실 채권 사용을 하실 수 있는 방법은 아직 존재하고 있습니다.

▶ 개인이나 일반 회사의 근저당권을 활용한 NPL 채권 론세일 방식 활용

금융권이 아닌 개인이나 일반 회사가 보유한 근저당권의 매입은 가능합니다. 론세일이라고 하는 채권 할인을 하는 방식의 매입은 근본적으로 개인이 사용할 수 없게 되었다고 하지만, 아직 개인이나 일반 회사가 설정한 근저당권과 전세권 등을 론세일 방식으로 매입하여 활용할 수 있습니다.

간단히 10억원의 채권 최고액을 가지고 있는 채권을 80%인 8억원에 매입해 온다면 사오는 금액만으로 2억원에 배당 이익을 얻거나 입찰에 참여하여 10억원까지는 2억원의 이익을 보고 입찰을 할 수 있습니다.

▶ NPL 사후정산과 채무 인수 방식의 활용

개인이 유동화 전문 회사를 통해서 NPL 채권을 사후 정산이나 채무 인수 방식을 통해서 매입하여 부동산 경매 입찰에 활용하실 수 있습니다. 다만 론세일 방식과 같이 직접 입찰을 하지 않고도 배당 이익을 올릴 수는 없습니다. 유료 경매 사이트에 보면 부실 채권을 다루는 곳들이 있는데 근저당권자가 유동화 전문회사인 경우 해당 유동화 전문 회사의 담당자와 채권 매입을 협상 하셔서 활용하시면 됩니다.

▶ 전세권을 이용한 부실채권 투자

전세권의 경우 물권으로 NPL과 같이 활용하실 수 있는데 후순위 전세권일지라도 만약 입찰에서 높은 입찰가를 생각하시는 분들이라면 활용하실 수 있습니다. 어차피 배당에서 일부의 금액 손실을 보는 후순위 전세권의 경우 협의만 잘 하셔서 매입을 하신다면 실제 양도하는 금액적인 부분에서는 수익을 올리실 수 없지만, 양도세 절감으로 인한 수익 창출이 가능하게 됩니다. 이해를 돕기 위해 간단히 예를 들어 보겠습니다.

현재 시세가 설정 당시보다 상승하여 10억원인 아파트가 있다고 가정할 경우

1순위 근저당권의 채권 최고액이 7억이고, 후순위 전세권의 설정이 3억이라면 채권의 합계 금액은 시세인 10억이지만, 후순위 채권인 전세권은 권리분석 상으로 배당으로 전액 배당이 되지 않더라도 소멸되는 권리이기에 일부 감정가를 넘기는 아파트들을 제외한 경우에 90%선으로 낙찰이 된다고 할 경우 9억원 낙찰이면 후순위 전세권은 경매 비용과 세금 등을 차감한 후 배당을 받게 되기에 2억원도 배당으로 받을 수 없습니다. 이 채권을 2억에 매입하여 10억에 낙찰을 받아 10억에 매도를 한다면 실제로 들어간 금액은 9억원 이지만, 1억원의 시세 차익을 거두게 되는 것입니다. 또한 2억원에 매입을 했다고 해도 3억원의 채권액이 있기 때문에 양도세 부분에서 10억원에 매도를 할 경우 납부해야 할 양도세는 0원이 됩니다.

론세일 방식으로 배당 이익을 얻는 방법도 있지만, 낙찰 금액이 얼마가 될 지 알 수 없기 때문에 채권액 한도까지 입찰을 해 두시는 NPL투자기법 것이 현명한 방법입니다. 입찰 금액보다 높게 낙찰이 되면 배당 이익으로 받으시면 되고, 낙찰이 되시면 시세대로 매도하여 시세 차익으로 수익을 내시면 됩니다.

근저당권에 설정되는 질권의 경우에도 근저당권을 담보로 대출이 실행되고, 근저당권 보다 우선하여 배당을 받으실 수 있습니다. 질권은 사실 현재 많이 사용되고 있는 권리는 아니지만, 일부 NPL 투자에서 활용되고 있는 투자 방식입니다. 질권을 이용한 투자는 유암코 등 AMC 회사에서 간접 투자 방식으로 하실 수 있고, 부동산 경매가 실행되고 있는 경우에도 질권 권리자 변경이 가능하기에 투자에 활용하실 수 있습니다.

질권과 비슷한 투자 방식으로 P2P 금융을 이용한 투자 방식도 활용이 가능하지만, 이 부분은 내용이 길기 때문에 따로 정리하도록 하겠습니다.

개인이 론세일 방식을 활용할 수 있는 가장 좋은 방법이 질권 대출을 이용한 NPL 투자 방법인데 질권 대출의 경우 근저당권을 담보로 실행되는 대출로서 거의 90%까지 대출이 실행되는 경우가 많습니다. 대신 이자율은 6%~9% 사이로 중금리 정도를 형성하고 있습니다.

◑ NPL 채권 활용의 장점과 단점

NPL 부실 채권을 활용한 장점은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

첫 번째는 배당 이익 부분 입니다. 개인이 사용하기는 특별한 경우가 아니면 할 수 없는 론세일 방식의 경우 채권 최고액이 10억원인 채권을 7억이나 8억에 매입하여 낙찰 금액이 10억 이상이 되었다면 받을 수 있는 배당 이익은 7억에 매입하였다면 3억원이 되고, 8억에 매입하였다면 2억원이 됩니다. 배당 이익이기 때문에 양도세는 따로 납부하지 않습니다. 또한 매입한 NPL 채권을 재매도하는 과정에서 매입 금액보다 큰 금액으로 매도한다면 매매 차익으로 이익을 발생 시킬 수 있으며, 부동산 경매의 배당보다 빠른 수익 창출을 하실 수 있습니다.

두 번째 장점은 직접 입찰에 참여시에 매입은 채권 최고액보다 낮게 해 왔지만, 채권 최고액까지 입찰을 할 수 있다는 장점이 있습니다. 실제 채권 금액은 8억인데 채권 최고액이 9억 6천인 채권을 8억원에 매입해 왔다면 9억 6천 까지는 편하게 입찰을 할 수 있기 때문에 부동산 경매 물건의 낙찰 확률을 높일 수 있으며, 낙찰 받은 부동산을 9억 6천에 바로 매도를 한다고 해도 양도세는 0원이 NPL투자기법 됩니다. 양도세는 내가 매입한 금액에 대한 차익의 세금이기 때문에 실제 들어간 금액은 8억원이라도 서류상 매입 금액은 9억 6천만원이기 때문입니다.

위에서 설명한 내용과 같이 일반 개인이 부실 채권 매입을 하는 방법이 쉽지 않기 때문에 채권의 활용도가 낮다는 단점이 있습니다. 대신 이 단점은 그만큼 사용할 줄 아는 방법에 대해서 알고 있다면 활용도나 수익이 높아진다는 장점이 되기도 합니다.

NPL 채권을 이용한 사기가 많이 나오는 것이 후순위 채권을 고가 매도하는 것들인데 그만큼 NPL 채권은 배당에 NPL투자기법 NPL투자기법 대한 계산을 잘 하실 수 있어야 사용하실 수 있는 채권입니다. AMC 등 유동화 전문 회사를 통해서 매입을 하신다면 AMC측의 채권 계산서를 확인하셔서 배당으로 받을 수 있는 금액을 정확히 파악하시고, 매입 계약서를 작성하시기 바랍니다. 아파트 같은 경우 계약서를 작성하면 채권 계산서를 보여주겠다는 곳들도 간혹 있기 때문에 그런 경우는 과감히 채권 매입을 포기하시기 바랍니다. 개인이나 금융사가 아닌 일반 회사의 근저당권의 매입을 할 경우에도 채권 계산서와 경매 서류 열람으로 정확한 배당 계산을 하지 않는다면 수익이 아닌 손실이 나실 수도 있습니다. 특히 0순위 채권인 최우선 변제금(소액 임차 보증금), 임금 채권, 당해세 등의 금액이 많다면 그 금액에 대한 계산이 정확히 이루어 져야 합니다.

* 후순위 채권이라고 무조건 수익이 나지 않는 것은 아닙니다. 다만, NPL 채권과 배당 계산에 대한 정확한 이해가 되지 않으신 분들이라면 접근하시는 것은 좋지 않습니다. 선순위 채권이라도 밀린 임금이 많은 공장과 같은 부동산은 채권 계산서와 법원의 경매 서류를 정확히 확인하지 못하신다면 접근하시면 안 되는 물건입니다.

NPL(부실 채권)의 매입 방법과 채권 활용의 장점과 단점에 대해서 알아 보았는데 자세히 들어가면 너무 긴 내용이기 때문에 여러 편으로 글을 작성하도록 하겠습니다. 활용만 잘 하신다면 부동산 투자에 있어서 큰 수익과 절세를 할 수 있는 투자의 방법이기 때문에 부동산에 관심이 있는 분들이라면 정확히 이해하셔서 활용해 보시기 바랍니다.

NPL투자기법

한국 확진자 21,296

한국 퇴원자 16,297

전세계 확진자 27,293,240

전세계 사망자 893,185

  • 유병수 기자
  • 승인 2018.06.17 12:40
  • 댓글 0

▲내용 뉴스프리존

[뉴스프리존=유병수기자]장기적인 불황이 지속되면서 빚을 진 사람이 늘어나고 있다. 덩달아 부동산을 이용하여 좋은 돈 벌이를 할 수 있다는 유혹의 NPL에 대한 관심도가 높아지고 있는 추세이다. 특히 부실채권(NPL) 투자가 안정적으로 고수익을 달성할 수 있지만 NPL투자기법 지식이 부족한 초보 투자자를 속이는 사기도 잇따르고 있어 이에 대한 주의가 요구된다.

▶ 경매시장의 규모가 커지고 있는 가운데 최근 들어선 경매가 진행중인 부실대출채권을 양수받는 부실채권(NPL) 투자도 늘어나고 있다. 부실채권(NPL) 투자는 그 동안 전문가의 영역이었지만 일반인들의 직접 참여가 늘어나면서 이 시장이 뜨겁게 달아오르고 부작용 또한 속출하고 있으므로 투자에 각별한 주의가 필요하다. 부실채권(NPL) 이해부터가 필요하다. 더욱이 채권이 뭔지도 모르고 하는 경우가 많은데 어느 한 개인이 잘못될 수 있는 상황을 예시로 시리즈로 글을 써 볼까 한다. 물론 전부가 그렇다는 것이 아닌점을 밝힌다.

최근 투자자들에게 부동산 담보 부실채권(Non Performing Loan?NPL) 투자를 권유해 160억여원을 챙긴 자산관리사가 경찰에 붙잡혔다. 특정경제범죄 가중처벌법상 사기와 유사수신 행위의 규제에 대한 법률 위반 등 혐의로 부동산 담보 부실채권은 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받았지만 대출원금·이자가 3개월 이상 연체된 대출채권을 의미한다. 경찰에 따르면 P씨 등은 서초구 서초동에 자산관리회사를 차리고 부동산 담보 부실채권을 구매해 팔면 수익을 올릴 수 있다고 속여 최근까지 알려진 것만 130여명으로부터 163억여원을 가로챈 혐의를 받고 있다.

경찰은 “피해사례가 계속 접수되고 있어 피해자수와 피해액수는 더 늘어날 것으로 보인다”고 밝혔다. 비슷한 사례가 있다. 다행히 투자는 안 했지만 개인의 신용이 바닦이 낳고 온갖 힘든 일로 법정에 경찰서에 다닌 것만이어도 수 없는 내용이다.

주부 P씨는 어려운 가정을 잘 살 수 있도록 소박하게 꿈꾸는 주부였다. 이런 성실한 주부를 평소 잘아는 사람의 소개로 A씨를 지난 17년 1월경 소개받고 알지도 못하는 NPL를 하게 된다. 사전에 알고 지낸 지인이 옆에 있었기 때문에 믿고 시작을 하였고, 평생하지 않은 대표의 소릴 듣는다. 조건은 잘 모르니 원칙으로 살아 온 주부 P씨는 강남소재 대부업에 관한 자격을 취득하여 정상적인 일을 하는 것이라 믿고 시작하게 된다.

그런데 결론부터 NPL투자기법 사기였고 그로부터 8개월이 지났지만 돌아 오는 것은 온갖 신경성으로 몸이 많이 상하게 되었다.

그래서 주부 P씨는 자격을 취득하게 시킨 사람에게 8개월 동안 약속한 내용들을 듣기로 권유한다, 약속하기를 17년 8월까지 정리해주기로 한다. 그런데 정리하여서 해 준다고 해놓고 경과 과정에 관한 설명이나 정리보고 해 준다는 내용이 일절 없어 더 이상 믿고 할 수 없으니 정리 해달라고 재 요청을 한다.

그런데 그로부터 20여일 후 한 통의 내용증명을 받게 된다. 내용은 계약해지 통보서이다. 그간의 일들을 정리하여서 알려 달라는 이야기가 A씨에게는 기분이 언잖은듯 하다.

그런데 애초서 부터 믿음이니 관계이니 하니 하는 보통 사람의 관계어는 전혀 다른 세계와 부딪치고 만다. 처음 지인으로부터 소개받은 A씨는 벤츠를 끌고와서 아주 겸손히 자기가 갖고있는 재산의 가치를 설명을 하였다, 결론은 나 처럼 부자로 살 수 있다는 것이다. 라는 것을 보여 주기식 수법이였다.

그래서 믿고 하죠, 해서 시작 된 것에 족쇄가 되고 만다. A씨의 부탁은 첫 번째로 외제차 아우디를 캐피탈을 이용하여 명의를 빌려 달라고 한다. 그래서 주부는 신용을 담보로 차를 계약해 주고 신용으로 차를 대여 해 준다. 약속은 벤츠를 반납하고 차를 대신 해 주는데 넉넉히 3개월도 안가서 정리를 해 준다는 것이다. 사전 약속은 집도 여러 채이고 땅도 많은데 싼 가격에 정리 하자니 아까워 시간을 달라는 이유였다, 그래서 A씨는 확인을 시켜 준다며 포천 소재의 땅도 확인하게 된다. 입지가 좋은 전원주택단지의 환경이 좋아 보였고 5천평이 조금 많다고 하였다. 그리고 소개 해 준 곳이 성수동 한 주택가 이다. 본인 집을 자랑하면서 기회가 되면 살아도 좋다고 할 정도 였다. 내심 고맙기도 하고 부동산을 잘 하면 잘 살 수 있다는 희망도 갖게 되었다.

그런데 보여 준 그것이 전부 미끼 였다. 확인하여 보니 본인 앞으로 된 것이 NPL투자기법 어느것 하나 안 되었다. 일을 하는 모든것이 아슬 아슬 여덟달을 넘게 오게 되어 A씨를 찾아가 본인 앞으로 된 3개월 약속된 차 처분부터 안 지켜지고 불안한 마음에 부동산 대출, 심지여 건물 명의까지 원 상태로 돌려 달라고 사정을 한다.

그런데 오히려 적반하장식으로 신용불량에 가까운 사람을 구재 해 주었더니 은혜도 모른다는 것이다. 불안함은 이뿐만이 아니다 본인 앞으로 된 것이 없다보니, 통장까지도 P씨 주부의 것으로 전 수 사용하게 되었다.

A씨의 불안한 행동은 여기가 끝이 아니다. 서울 강남소재 샹제르제 건물 내 사채하는 사람으로부터 4억5천을 주부의 명의로 빌리게하였고, 안양저축은행에서 8억9천을 대출 받게까지 한다. 그리고 확인된 바로 인하면 서산 소재 건물을 지분의 80%를 떠 맡긴다.

■ 하지 말아야 할 부실채권 NPL

그런 불안은 더 큰 화를 방지하기 위하여 짚프라기라도 잡는 심정으로 서산 건물이 지분80%이니, 지금까지 대출사용 용도 차 건을 요구하였다.

그런데 어느날 어머니가 쓰러저 병원에 있다는 전화를 받게 된다. 이유는 법원에서 온 내용증명을 받고 무슨 큰 일이 딸에게 생긴줄 알고 평소 지병이 심근경색을 알고 있어 놀라거나 충격을 받게 되면 병이 악화 되고 급기야 감당 할 수 없는 일이 생길까 두려워 강원도 강릉 아산병원을 가게 된 적도 있다.

내용증명으로 A씨는 강원도 양양에 계신 어머니까지 겁박하게 이른 것이다. 뻔히 서울 주소지에 있다는 것을 알고 있음에도 이런 상식없는 부도덕한 일을 저지른 것이다. 내용증명만 받은게 15통이다. 서산지분 20%를 차지하고 있는 B사와 계약자로 된 영농조합 그리고 A씨까지 각 각에 5통씩해서 15통을 보냈고 어머니는 또 쓰러지실까 두려워 양양 소재 우체국 집배원에게 부탁을 하여 주부 P씨에게 오는 우편물은 서울 주소로 보내 달라고 사정도 했다.

A씨의 행위는 여기서 끝나지 않는다, 문자 한 통으로 이후에 모든 일은 감당 할 수 있냐는 협박의 문자와 함께 오히려 주부 P씨를 이용해 놓고 고소를 한다. 자기 일에 협조를 안 한다는것이다.(형사고소는 1월에 고소가 되어 진행 중에 있다)

■ 주부 P씨는 서산 소재 건물에 협조 하지 못 한 이유

NPL 투자 사기는 주로 저당 잡은 부동산을 높은 가격에 낙찰 받은 뒤 거액의 담보대출을 받아 가로채는 수법이 사용된다. 부동산의 실제 가치 이상으로 많은 돈을 빌려준 금융회사와 사기에 동원된 투자자가 피해를 보는 구조다. 법원 부동산 경매시장에서 부실채권(NPL)을 이용한 사기가 잇따르고 있다. 저당 잡은 부동산을 높은 가격에 낙찰받은 뒤 거액의 담보대출을 받아 가로채는 수법이다. 부동산의 실제 가치 이상으로 많은 돈을 빌려준 금융회사와 사기에 동원된 투자자가 피해를 보는 구조다.

서산(서산시 예천동) 주소지 지분은 건물의 가치가 하나도 없는 공유지이다. 애초서부터 가치가 NPL투자기법 낮아 건물이기 때문에 편법으로 대출을 받기에는 딱 인셈이다. 건물의 기준은 25억 정도가 가는 건물인데 1금융은 대출이 10억 정도가 가지만 3금융 대출로 25억을 대출을 받는다.

결국에는 지난 6월에 사해행위로 소유권 이전 말소 청구권이 들어 온다. 지금까지 해결으 NPL투자기법 못 한것은 매매,증여, 전세권,저당권 임차의 설정 처분 행위르 일체 못하게 된것이다.

그래서 A씨는 자연녹지의 건물을 영농조합 법인을 계약자로 하고 건물 계약을 하게하고 B의 회사 지분 20%와 주부의 지분 80%을 갖게 한다.

■ 그런데 사기 건물, 11억원 물건 담보로 20억원 대출

부실채권 컨설팅업체인 강남에 위치한 A씨는 작년 하반기 건물를 담보로 잡고 있는 NPL을 14억원에 매입했다. 저당권의 채권 최고액은 25억원(대출금 20억원+이자 5억원)에 달했지만 임야내 검물 가치가 낮아 싸게 매입할 수 있었다. 당시 이 임야는 경매에서 여러 차례 유찰돼 최저응찰가격이 11억원까지 떨어져 있었다.

■ 고수익 찾아나선 개미들 낚고…담보대출해준 금융사에도 뒤통수

결국 부실채권 낙찰가 부풀리기 대출받아 NPL 매입해 개미들에게 이익 붙여 넘긴 후 제3자 동원해 고가 낙찰받은게 영농조합이고 계약금을 댄 곳은 B사이다. 결국 A씨는 브러커이고 차익을 챙기려는 수법으로 주변을 동원한 사람이 주부 P씨 인셈이다.

NPL 투자자 몰래 '바지' 투입…배당순위 밀려 원금 손해 일쑤 부풀려진 '깡통 물건'에 대출한 저축은행들도 거액 손실

A씨의 NPL 컨설팅회사는 이 부실채권을 매입하자마자 바로 투자자 B씨에게 계약을 하게하고 지분을 공유하게 하는데 얼마를 챙기게 된다. 경매 낙찰가격을 투자원금 15억원 이상에 형성시켜 수익을 볼 수 있도록 해주겠다는 말에 B씨는 별 고민 없이 매수 제안을 받아들였다. 이 부실채권을 사서 파는 과정에서 A사는 자기 돈을 하나도 들이지 않았다. 매입자금 14억원 중 13억원은 저축은행 대출로, 2억 이상은 B씨로부터 조달했다.

A씨는 사는 이후 제3자인 C씨를 시켜 경매 중인 임야를 24억5000만원에 낙찰받도록 했다. 낙찰대금은 상호신용금고 대출 20억원과 보유자금으로 조달했다.

결국 B사는 계약금과 별도의 사업지분을 서로 공유하면서 15억원에 부실채권을 매입한 B씨는 법원에서 투자금과 이익금을 배당받을 생각에 들떠 있었다. NPL 매입 시 돈을 빌려주고 1순위 질권을 설정한 저축은행에 13억원을 돌려주고 나면 나머지 11억5000만원이 자기 몫이라고 생각했던 것 같다.

그러나 제일 큰 피해자는 낙찰가만 믿고 이 건물를 담보로 돈을 빌려준 저축은행이다. 임야의 실제 가치는 대출금액에 크게 미치지 못하기 때문이다. A씨는 이 같은 방식으로 자기 돈 한푼 안 들이고 몇 건에 투자해 몇 ?억원 가까이 챙긴 것으로 알려졌다. B씨는 지난달 주부(80%) 지분 소유자에게 민사소송을 한다. B사는 당연히 중간에 모종의 거래가 있을 법한 거래가 주부의 협조가 원만하지 않으니 ‘배당이의의 소’를 제기 A씨에게 했을 것이고 주부는 A씨의 잘못된 행동을 바로 잡겠다고 협조를 안 하고 있는 입장이다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “NPL 보유자들이 경매에 부친 물건이 터무니없이 높은 가격에 낙찰되는 사례가 많다”며 “금융회사 직원들이 부동산 실물을 잘 몰라 낙찰가격을 지나치게 믿고 대출을 많이 해주고 있다”고 우려했다.NPL투자기법

■ ‘바지’ 내세워 돈 빼돌리기 만연

알고보니 계약자가 된 영농조합은 A씨와 한 소속을 활동을 하며 이사의 명함을 갖고 다닌다. 또한, A씨는 B사의 이사 이기도 하다. 서산 건물은 건물 가치에 비하여 부담된 대출을 해결 해야 할 문제이다. 그런데 80%의 지분을 소유하고있는 주부에게 온갖 협박과 고소까지 했다.

결국에는 피해는 은행이 질머 질 수 있는 셈인데 주부가 지분을 당장에 넘겨 주지 않은 것은 지금까지의 대출 내용, 차 이전 문제이다. 단 한번 약속을 안 지켜 준 NPL투자기법 사람이 서산건물도 명확히 지분만 빼면 피해가 안 들어 오는 것인지를 고민이 크다며 한 순간도 1년이 넘도록 잠을 못 자고 있다.

관계된 경매 전문가들은 이 같은 사기 수법이 법원 경매시장에 만연해 있다고 지적했다. 부실채권 시장이 너무 과열돼 정상적인 방법으로는 수익을 내기 어려워지자 편법을 써 수익을 내는 것이 일반적인 구조로 자리잡았다는 우려다. 로티스 합동법인사무소의 최광석 변호사는 “NPL 사기를 당한 투자자의 상담이 최근 부쩍 늘었다”며 “일반 컨설팅이나 교육으로 먹고살기 어려워진 일부 경매업자가 금융회사와 투자자를 NPL투자기법 상대로 사기 행각을 벌이는 것으로 추정된다”고 말했다.

한 컨설팅업체 관계자는 “원래 컨설팅회사는 10% 이상 이익을 배당받는 것을 목표로 영업하는 것이 맞지만 NPL 매입 경쟁이 너무 뜨거워 한 자릿수 수익률을 내기도 어렵다”며 “이렇게 상황이 바뀌자 신용도 좋은 ‘바지’를 내세워 은행을 속이고 가치가 낮은 담보 물건으로 고액 대출을 받아 돈을 빼돌리고 있다”고 말했다. 또한 법적 문제나 개인의 도덕성에 묶인건에 대하여 논란이 지속 될 것으로 보인다.

▲사진: 뉴스프리존 일러스트

non performing loan. 채무자가 원리금을 제때 상환하지 않아 부실화된 대출채권을 말한다. 부동산을 담보로 잡은 채권과 무담보채권으로 나뉜다.

금융회사는 경영지표를 개선하기 위해 부실채권을 대출 원리금보다 저렴한 가격으로 자산관리회사(AMC)에 매각한다. 투자자는 AMC로부터 담보부부실채권을 매입해 경매 이후 배당을 받거나 직접 낙찰받아 수익을 낸다.

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NPL투자기법

서울 송파구 잠실 롯데월드타워를 찾은 시민들이 인근 아파트 단지를 바라보고 있다. 사진=연합뉴스 제공

서울 송파구 잠실 롯데월드타워를 찾은 시민들이 인근 아파트 단지를 바라보고 있다. 사진=연합뉴스 제공

[매일일보 성동규 기자] 최근 부실채권(NPL) 기반 부동산 투자가 주목받고 있다. 경기불황 여파로 부실채권이 시장에 쏟아져 나오고 있어서다. 일부 경매 교육 강사나 컨설턴트는 고수익을 낼 수 있다며 투자자를 유혹하지만, 실제로는 이익을 얻을 가능성은 거의 없다는 게 전문가의 조언이다.

11일 업계에 따르면 개인이 NPL에 투자하는 방법은 세 가지다. 투자자들이 자금을 출자해 특수목적법인(SPC)을 설립하거나 이미 설립된 SPC 또는 NPL 개인 간 거래(P2P) 펀드를 통해 간접투자하는 방식이다.

금융기관이 자산 건전성 유지를 위해 NPL을 자산관리회사(AMC) 등지에 내다 팔고 AMC는 경매를 통해 부동산에 설정된 담보보다 낙찰가가 높으면 차익을 기대할 수 있고 일부 연체이자도 수익으로 확보할 수 있어 관련 시장이 형성됐다.

국내 NPL 시장은 연간 3조∼4조 원가량 규모로 전해진다. 그러나 개인 투자는 그 어느 투자 방법도 안전하지 않다. 법적으로 보호받을 수 있는 장치가 아예 없는 데다 개인이 접근할 수 있는 채권은 악성 채권일 가능성이 매우 크다.

안전하고 수익이 높은 채권은 1금융권에서 도매상격인 1차 AMC로 파는 경우 정도이다. 기업 간 거래(B2B)이다 보니 이 과정에선 개인 투자자가 개입될 여지가 없다. 결국, 2차 중소 AMC에서 대부업체로 SPC 등으로 계속 떠도는 채권에 개인이 투자하는 셈이다.

수익성은 낮고 위험성은 클 수밖에 없다. 통상 높은 수익을 내는 아파트와 거의 수익이 나지 않는 상가, 토지를 섞어서 10억원에서 100억원 단위로 사고파는 특성상 수익률을 제대로 검증하기 어렵다.

물건이 감정가 이하로 낙찰되면 수익은커녕 투자금도 제대로 회수할 수 없다. 일정 수준의 수익률을 보장한다고 해도 경매 이후 SPC가 청산된 이후에는 책임 소재가 불분명해진다. 더욱이 복잡한 채무 관계가 얽혀 있으면 투자자들이 소송을 진행해 문제를 해결해야 한다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “우리 경제가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)으로 최악의 침체를 겪을 것으로 예상되자 최근 들어 NPL 투자와 관련한 문의가 갑자기 늘었다”면서 “결론부터 말하자면 절대로 투자하지 않기를 바란다”고 강조했다.

이 리서치팀장은 “NPL 시장은 워낙 폐쇄적이고 복잡해 업체 등의 말만 전적으로 믿고 투자했다가 피해를 보는 사례가 많다”며 “시장 내부에 특별한 네트워크가 없다면 아예 발을 들이지 않는 게 가장 현명한 선택이다”고 덧붙였다.

(중고/최상)나는 경매보다 NPL이 좋다 : 부실채권 대위변제 지분 NPL부터 NPL 수익률 극대화 기.

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2016년 7월 25일부터 금융위원회의 개정된 대부업법에 의해 개인이 NPL을 직접 취득하는 것이 금지되었고, 2018년 4월 30일부터는 모든 금융권 대출금의 연체이자가 3%로 하향 조정되었습니다. 따라서 타 교육기관에서 진행하는 기존의 교육으로는 NPL 투자가 불가능합니다. 하지만 고수들만 알고있는 NPL 투자를 위한 더 안전하고 확실한 NPL투자기법 방법이 있습니다.

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