가장 연결 가능한브로커

마지막 업데이트: 2022년 3월 3일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
만약 증권사가 제공하는 윈도우옹 API와 같은 기능중 ZeroAOS가 필요로 하는 기능만 리눅스로 구현하면 어떨까?

가장 연결 가능한브로커

자기자본 미달 증권사 '프라임브로커 어쩌나' 금융위, 자기자본 지금보다 커져야. 자격기준 3조원 예상

한국형 헤지펀드 도입과 관련해 핵심적 이슈인 프라임브로커 서비스 자격에 대해 업계가 촉각을 곤두세우고 있다. 특히 선제적으로 프라임브로커 서비스(PBS)를 준비하고 있는 증권사들 가운데 자기자본이 3조원에 크게 미달하는 증권사들은 당혹감을 감추지 못하고 있다.

이들은 인가 기준 확정까지 3개월가량 남은 만큼 업계 입장을 충분히 피력할 방침인 것으로 전해졌다. 인가 가능 증권사로 거론되고 있는 일부 대형 증권사도 금융 당국 기준이 너무 높다는 입장을 내놓고 있어 당국의 최종 결정이 주목되고 있다.

◇금융위, 현재 증권사 자기자본보다 높아야

금융위원회는 지난 16일 '자본시장법 시행령 입법예고'를 통해 한국형 헤지펀드 도입 기준을 확정했다. 핵심 쟁점으로 떠오르고 있는 프라임브로커 서비스 인가 기준과 관련한 사항은 금융위 고시사항으로 위임했다. 업계 반응을 취합해 늦어도 9월까지는 발표할 예정이다.

헤지펀드에 증권 대여, 자금지원(Financing), 헤지펀드 재산의 보관ㆍ관리(Custody), 매매체결ㆍ청산결제 등 종합적인 서비스를 제공하는 프라임브로커 업무는 일정한 자기자본을 충족하는 증권사만 허용할 예정이다. 대형 IB(투자은행) 활성화를 위해 대형사에 국한해 기업대출과 프라임브로커 업무를 주기로 했기 때문이다.

금융위원회 관계자는 PBS 인가 기준과 관련 "프라임브로커를 하기 위해서는 현재 증권사의 자기자본보다 규모가 더 커져야 자금 대출, 유가증권 대여 가장 연결 가능한브로커 등의 고위험 업무가 가능할 것이라고 판단한다"고 말했다.

그는 이어 "금융투자회사 지주사는 자기자본 합산이 유력하지만 비투자회사 성격이 강한 은행ㆍ보험 지주사 자본은 연결하기 어려울 것으로 보인다"고 덧붙였다.

한국투자증권을 제외하면 금융투자회사 지주사는 없기 때문에 프라임브로커 업무를 하기위해 증권사 자체 보유 자기자본이 최소 3조원은 돼야 할 것으로 업계는 내다보고 있다.

지난 3월말 기준 자기자본이 가장 많은 증권사는 대우증권으로 2조8632억원이고, 그 다음으로 삼성증권(2조7986억원), 현대증권(2조6893억원), 우리투자증권(2조6286억원), 한국투자증권(2조4204억원) 순이다.

합산 기준으로는 한투증권 지주사인 한국투자금융지주가 자기자본 2조2231억원을 보유하고 있기 때문에 가장 많은 자기자본을 보유하게 된다.

대형사가 한해 2000억원~3000억원 가량을 벌어들이는 것을 감안하면 이들은 올해 벌어들이는 수익과 유보된 잉여금으로 기준을 맞출 수 있을 것으로 보인다.

◇증권업계, "진입장벽 낮추고 리스크 관리 강화로"

증권사들은 일정 규모 이상의 자기자본을 요구하는 당국의 입장에 동의하면서도 진입장벽을 최소한으로 낮추기를 요구하고있다. 특히 PBS부를 두고 관련 사업을 준비해 온 미래에셋증권, 대신증권, KB투자증권 등은 당혹감을 감추지 못하고 있다.

PBS 인가 조건을 충족하기 위해 증자나 M&A(인수합병) 등이 유력하게 거론되고 있지만 아직 금융당국의 구체적인 방침이 정해지지 않은데다 고시발표까지 기간이 남아있어 업계 입장을 금융당국에 강력하게 피력할 방침인 것으로 전해졌다.

대신증권 관계자는 "감독당국은 헤지펀드 부실이 증권사 부실로 연결되는 것을 우려하고 있는 것으로 보인다"며 "증권사의 리스크 관리를 강화하는 것이 진입장벽을 높게 정하는 것보다 낫다"고 말했다.

즉 진입 기준을 자기자본 5000억원 정도로 최소한으로 낮추고 헤지펀드에 대한 자금대여 또는 유가증권 대여를 별도 위험액으로 산정해 자기자본 대비 위험총액으로 관리하면 된다는 것이다.

자기자본이 8000억원대로 인가 기준에 턱없이 부족한 KB투자증권은 금융지주 자기자본 합산을 요구하고 있다.

KB투자증권 관계자는 "자기자본은 크게 미달하지만 지주사가 100% 지분을 소유하고 있는 금융지주 계열사는 은행의 리스크관리를 따르고 있기 때문에 위험관리능력이 충분하다고 보고 있다"며 "증권사와 지주사 자기자본을 합산해 평가하는 방안을 채택해야 한다"고 주장했다.

이 관계자는 이어 "현재 우리나라는 재담보가 금지돼있어 자기자본 요건에 대한 기준을 강하게 적용하고 있다"며 "재담보가 가능하도록 현행 규정을 개선해야 한다"고 말했다.

글로벌 IB의 경우 주로 고객자산을 재담보(Rehypothecation)로 외부자산을 차입해 중간 스프레드를 취하고 대여하기 때문에 자기자본과는 거의 무관하다는 것이다.

자기자본이 가장 많은 증권사인 대우증권 관계자는 "유보된 이익 등으로 금융위가 요구하는 기준을 맞출수는 있겠지만 헤지펀드 운용과 동시에 프라임브로커 업무가 가능해야 한다는 점을 감안하면 현재 기준은 너무 높다"고 말했다.

이같은 업계 반응은 오는 28일 열리는 '대형투자은행 활성화 방안'을 위한 공청회에서 논의되며 금융위는 이를 바탕으로 최종안을 확정할 방침이다.

가장 연결 가능한브로커

- 브로커의 주된 역할 : 질의 파싱, 실행 계획 생성 -> CPU와 메모리 자원이 들어감

유입되는 트래픽이 많은 경우 많은 연결이 필요하기 때문에 브로커가 CPU와 메모리 자원을 많이 가장 연결 가능한브로커 사용할 수 있는데 이런 경우에는 브로커를 별도로 구동해 부하를 분산할수 있다.

응용프로그램은 -> 브로커에 연결을 요청

응용프로그램은 -> 브로커들에 대한 우선순위 지정 가능

특정 브로커는 -> 읽기 작업만 허용할수 있음

브로커 장비를 다중화해 연결 부하를 분산하고, 하나의 브로커 장비가 비정상적으로 종료되는 경우에도 다른 브로커가 이를 대체 할수 이도록 해야함

broker1 이 죽으면 broker2 대체 하고 broker2가 죽으면 broker3가 대체

JDBC설정의 althosts로 설정가능, 또한 loadBalance값을 true로 줘서 무작위로도 선택 가능

- 데이터베이스 다중화 : 데이터베이스 볼륨을 여러 개의 장비에 복제 구성하는 것, 역할에 따라 마스터, 슬레이브, 레플리카로 구분

- 마스터 노드 : 읽기/쓰기 가능, 모든 쓰기작업은 이곳에서 발생

- 슬레이브 노드 : 페일오버 노드, 마스터 노드를 모두 복제, 읽기만 가능

- 레플리카 노드 : 슬레이브 노드와 같지만 페일오버는 안함

5. 데이터베이스 다중화의 활용

- 데이터 분산 : 같은 데이터를 다른 장소에 저장, 빠른 네트워크 회선 필요

- 부하 분산 : 복제가 제대로 되는 상태에서 읽기 부하를 분산가능

- 백업 : 슬레이브에서 백업 수행, 의도된 복제 지연 레플리카를 두어서 복구에 활용 가능(삭제 오류시)

cubrid_ha.conf 설정파일의 ha_node_list 파라미터를 세팅하여, 가장 먼저 기재한 노드가 마스터 노드가 됨

ACCESS_MODE가 RW인 브로커는 마스터 노드에 먼저 접속, 모든 질의문 처리

ACCESS_MODE가 RO인 브로커는 슬레이브 노드 혹은 레플리카 노드로 접속, 마스터만 가능한 경우는 마스터 노드로 접속, 읽기 작업만 가능

ACCESS_MODE가 SO인 브로커는 읽기만 가능한 데이터베이스, 즉 슬레이브 혹은 레플리카로 접속가능, 마스터만 가능한 경우라도 마스터 접속 못함

마스터 노드 -> 슬레이브 혹은 리플리카 노드로 복제

즉, 마스터 노드의 데이터베이스에서 변경된 데이타를 트랜잭션 로그에 쓰면, 이를 슬레이브 노드에서 복사한후 슬레이브 노드의 데이터베이스에 적용하는 방식이다. (기본키 기반, 기본키가 없으면 복제되지 않는다)

가장 연결 가능한브로커

1.
ZeroAOS를 설계할 때 전제는 DMA(Direct Market Access)입니다. 시세나 주문체결을 처리하는 프로세스도 DMA가 기준입니다. DMA시장이 커지고 있었고 레이턴시(Latency)가 중요한 경쟁력이 조건에 의해 선택한 기술적 구조입니다. 만약 시장이 계속 성장을 하였으면 비즈니스적인 고민은 다른 방향으로 향했을 듯 합니다. 현실은 반대입니다. DMA서비스가 계륵인 곳도 많습니다. 성장기때 무료로 제공하던 서비스가 유료로 바뀐 곳도 있습니다. 숫자를 중요시하는 경영환경에 따른 변화입니다. ZeroAOS서비스도 타격을 받았습니다. 매출이 곤두박질하였습니다. 여의도에서 6년을 버티기은 현재의 고민을 정리해서 방향을 찾고자 하는 노력이었습니다.

유가증권시장으로 방향을 틀고자 하였을 때 질문을 하였습니다.

그래서 모바일 앱을 이용한 서비스로 나아갔습니다. 데이타사업자와 제휴를 하여 DIY형 로보어드바이저를 만들 구상을 하였슴니다. 발상의 전환을 한 계기는 ‘고객과의 대화’였습니다. 많은 증권사들이 미니원장을 경우하는 DMA서비스를 제공하지만 거래가능한 상품이 제한적입니다. 고객이 요청하는 상품을 거래하려면 DMA서비스를 제공해야 하는데 제공하지 않는다고 주저앉으면 새로운 고객을 확보할 수 없는 딜레마에 놓였습니다. 어떻게 할까, 고민을 하다가 이베스트투자증권이 리눅스용 API를 제공하는 소문을 떠올렸습니다.

만약 증권사가 제공하는 윈도우옹 API와 같은 기능중 ZeroAOS가 필요로 하는 기능만 리눅스로 구현하면 어떨까?

ZeroAOS는 HTS와 다른 시스템이라서 API중 많은 부분은 필요로 하지 않습니다.시세조회와 시세자동갱신, 주문체결송수신, 계좌조회와 같은 함수만 구현하면 됩니다. 오랜 동안 HTS를 개발했고 HTS미들웨어도 가지고 있기때문에 HTS통신구조를 분석하여 필요한 TR함수를 구현하는 것은 시간의 문제일 뿐입니다.

리눅스API를 개발한다고 하면 가장 먼저 떠오르는 의문이 ‘공인인증’일 듯 합니다. 2011년 BS투자증권 서비스를 개발할 때 비슷한 어려움을 겪었습니다. 여러가지 방법을 고민하다가 해결할 방법을 찾았습니다. 하나의 해결책이 아닌 여러 해결책이 가능할 듯 합니다.

2.
리눅스용 API를 직접 가장 연결 가능한브로커 구현해서 ZeroAOS에 내장할 계획을 하니까 DMA기반의 ZeroAOS로는 상상할 수 없었던 서비스가 가능합니다.

먼저 멀티브로커(Broker)입니다. 코스콤이 제공하는 부산IDC를 제외하면 – 여의도에 있는 KT의 IDC도 가능할 수 있지만 – 외부의 데이타센터에서 여러곳의 증권사DMA서비스를 이용할 수 없습니다. 보안상의 이유입니다. 이 가장 연결 가능한브로커 때문에 외국계 투자자를 제외하면 멀티브로커시스템은 그림의 떡입니다. 여러 증권사를 이용하더라도 각 증권사에 동일한 시스템을 설치해서 운영합니다. 그런데 증권사 API는 Open API입니다. 정해진 규칙만 따르면 어느 장소에서 누구라도 사용(Access)할 수 있습니다. ‘가’라는 투자자가 있습니다. 여러 가장 연결 가능한브로커 증권사에 계좌가 있습니다. 각 증권사마다 HTS를 설치하여 모니터링할 수 있지만 비효율적입니다. Open API를 이용하고 DMA를 벗어던지면서 멀티브로커시스템이 현실화하였습니다.

둘째 멀티거래소(Exchange)입니다. DMA서비스는 미니원장과 전용FEP를 전제로 합니다. 지원하는 시장을 늘릴 때마다 별도의 IT투자를 필요로 합니다. 그랫 DMA서비스로 거래하는 가장 연결 가능한브로커 상품은 제한적입니다. 그런데 API는 다릅니다. 대부분의 증권사가 유가증권부터 시작하여 국내파생상품, 해외파생상품을 거쳐서 FX까지 거래가능합니다. 멀티상품이고 멀티거래소입니다. 만약 증권사가 KRX뿐 아니라 HKeX(홍콩), TSE(일본) 및 CME등을 거래할 수 있도록 하고 이를 API로 제공하면 ZeroAOS도 역시 다 지원합니다. 로보어드바이저가 국내 주식, 국내ETF 및 해외ETF로 포트폴리오를 구성하면 주문관리시스템으로는 ZeroAOS 3.0이 딱 적합합니다.(^^)

셋째 자문형서비스입니다. 2015년 가을 어떤 자문사의 연락이 있었습니다. 비용때문이지 성사되지 않았지만 DMA서비스를 이용하여 복수의 계좌를 거래하는 방법을 문의받았습니다. 일임형자문서비스일 경우 여러 계좌를 관리하여야 합니다. 만약 고객들이 거래하는 증권사가 각각이라고 하면 복잡합니다. 어떤 자문사는 FIX프로토콜을 이용하여 주문관리시스템을 구축해서 해결한 사례가 있습니다만 IT투자를 해야 합니다. FIX가 아니라 API를 이용한 자문서비스라고 하면 비용이 줄지않을까요?

넷째 복수의 알고리즘와 복수의 계좌를 연결한 서비스입니다. 최초 BS투자증권과 제휴하여 ZeroAOS를 준비할 때 멀티계좌,멀티이용자, 멀티알고리즘 방식으로 설계하였습니다. A,B계좌는 ‘가’라는 알고리즘, C,D,E게좌는 ‘나’라는 알고리즘으로 매매할 수 있는 구조입니다. 멀티브로커와 연결하여 다양한 방식의 매매기법을 구현할 수 있습니다.

zeroaos3

3.
오늘 쓴 검소한 혁신과 진화적 혁신중 Natural Innovation을 보면 Fidessa가 혁신을 하는 시작은 ‘고객’이었습니다. 인내를 갖고 고객의 요구를 분석하면서 혁신을 할 수 있는 업무를 발견(Discover)하였습니다.

이런 질문을 해보니 스스로 선입견에 사로잡혀 장벽을 쌓은 느낌이었습니다. 투자자를 자주 접하지 못한 저의 불찰입니다. 늦었지만 시작하였습니다. 그래서 ZeroAOS 3.0은 개발중입니다.

You Can Buy a Home - The keys to homeownership (Korean)

여러분도 집을 살 수 있습니다 - 주택 구입에 관한 중요 정보

주택 구입은 여러분 생애에 있어서 가장 중요한 구매 중 하나입니다. 이 소책자는 주택 구입 준비, 예상 주택 소유 비용, 적합한 주택 찾기, 모기지론 받기, 그리고 구입 절차 등의 예비 주택 소유주를 위한 중요 정보에 대해 설명하고 있습니다.

Buying a home is one of the most important purchases you'll ever make. In this brochure, we cover key topics for potential homeowners, including preparing to buy a home, predicting homeownership costs, finding the right home, shopping for a mortgage and making an offer.

Publication Series

    This publication is part 가장 연결 가능한브로커 of the Keys to Homeownership training module.

Download File

PDF files may contain outdated links.

Languages Available

Table of Contents

주택 소유 는 여러분 생애에 있어서 가장 중요한 구매 중 하나입니다.

주택을 소유하는 것은 재산 증식과 세금 절약에 도움이 되며 임대주택 소유주가 되는 것을 가능케 합니다. 그러나 여러분은 주택 소유를 위해 소요되는 시간과 노력 그리고 돈에 대한 준비가 필요합니다.

주택 소유를 위한 비용은 월 주택담보대출 상환금(monthly mortgage payment)이 전부가 아닙니다. 재산세, 보험료, 유지관리비 그리고 긴급 수리비 등의 추가 비용이 따릅니다. 또한 주택 소유주가 주택가치 상승의 가능성을 높이려면 많은 시간과 노력의 투자와 관심으로 주택의 상태를 좋게 유지해야 합니다. 이럼에도 불구하고 많은 주택 소유주들이 주택 소유에 따른 이득은 충분한 가치가 있다고 말합니다.

주택 구입을 위한 준비

주택 구입은 작은 일이 아니며 시간이 소요됩니다. 구입 자금 준비부터 시작하십시오.

  • 저축. 다운페이먼트를 준비하기 위한 저축 구좌에 매달 돈을 넣으십시오. 다운페이먼트는 보통 주택 가격의 3%에서 20%이며 여러분이 원할 경우 그 이상도 가능합니다. 가능한한 많은 다운페이먼트를 준비하십시오. 만약 다운페이먼트가 20%이하인 경우 대출 금융 기관은 주택담보대출(모기지) 보험(private mortgage insurance, PMI)을 위한 추가 비용을 요구합니다.
  • 주택 구입 준비 상담(housing counseling). 주택 구입 준비에 도움을 주는 공인 상담 프로그램에 등록하십시오. 여러분 지역의 상담 프로그램에 대한 정보는 웹사이트 www.hud.gov/buying 을 반문해서“Housing Counselor”를 클릭하시거나 800-569-4287로 전화하십시오.
  • 신용 기록. 여러분이 좋은 신용을 가지고 있을 경우 낮은 이자율의 주택담보대출(모기지론)을 받을 수 있습니다. 좋은 신용 기록을 소유하는 가장 좋은 방법은 청구서를 기한 내에 납부하는 것입니다. 웹사이트 www.annualcreditreport.com 을 방문하거나 877-322-8228로 전화해서 무료 신용 보고서를 받아보십시오. 잘못된 기록을 발견할 경우 신용 보고서에 명시되어 있는 설명에 따라 실수에 대한 이의 제기를 하십시오.
  • 예산.가장 연결 가능한브로커 여러분의 지출을 관찰하십시오. 지출을 줄이고 주택 구입을 위해 더 많은 저축을 할 수 있습니까?
  • 수입과 자산. 여러분의 수입(월급, 자녀 양육비, 직장 지원금 등)과 자산(은행 예금과 은퇴 연금)을 모두 더하십시오.
  • 부채. 얼마의 부채가 있으십니까? 여러분의 모든 월 청구서, 집세, 보험료, 자동차 할부금, 신용 카드 할부금 등 모든 부채를 나열해 보십시오.

얼마나 많은 융자를 받을 수 있는 자격이 있습니까?

현금으로 주택을 구입할 수 있는 사람은 많지 않습니다. 대신에 대부분은 모기지론을 신청합니다.

신용 기록, 모든 신청자들의 부채와 수입, 다운페이먼트, 저축, 그리고 여러분이 선택하는 융자 형태(고정 이자율 혹은 변동 이자율) 등과 같은 많은 요소들이 어떤 종류의 모기지론과 얼마나 많은 융자가 승인될 수 있는 지에 영향을 줍니다.

일세대 주택, 이세대 주택, 콘도 혹은 다세대 주택 등과 같이 여러분이 구입하려는 주택의 종류도 어떤 융자를 여러분이 받게 될 것인지에 영향을 줍니다.

여러분이 모기지론을 신청할 때 융자 기관은 여러분이 모기지 페이먼트와 유지비를 감당할 수 있는지를 알아보기 위해 여러분의 주택 유지비와 기타 부채를 여러분의 수입과 비교해 봅니다. 이 비교 결과는 융자 기관이 얼마나 많은 대출을 여러분이 받을 수 있는 지를 결정하는데 도움을 줍니다. 주택 유지비를 포함한 부채 총액이 수입의 36%를 넘지 않는 것이 좋습니다.

대부분의 경우 신용 카드, 자동차 융자 등과 같은 부채가 적을 수록 더 많은 금액의 융자를 받을 수 있습니다. 융자를 신청하기 전에 최대한 부채를 줄이십시오.

다운페이먼트의 액수가 많을 수록 융자 받아야하는 액수는 줄어듭니다. 다운페이먼트는 판매가격의 퍼센티지로 정해집니다. 모든 현금을 다운페이먼트로 사용하지 마십시오. 융자 비용과 이사 비용을 남겨 두십시오. 여러분 지역의 다운페이먼트 보조 프로그램을 찾으려면 웹사이트 http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/buying/localbuying 을 방문하십시오.

부동산 관련 전문인

부동산 중계인(Agents). 매입 중계인(Buyer’s agent)은 거래에서 주택 구입자를 대표합니다. 매도 중계인(Seller’s agent)은 구입자와 함께 일할 경우도 있지만 매도자(seller)의 이익에 대한 책임이 있습니다. 일반적으로 집을 사는 사람이 아닌 집을 파는 사람이 중계 수수료를 지불합니다.

모기지 브로커. 이들 융자 전문가들은 주택 구입자와 융자 기관을 연결시켜 줍니다. 여러분의 브로커가 받게 되는 수수료가 어떻게 계산 되는 지 그리고 모든 청구 내역에 대해 자세히 물어 봄으로써 필요 이상의 수수료 지불을 방지할 수 있습니다.

모기지 은행과 온라인(인터넷) 융자 기관. 여러분은 은행과 같은 융자 기관과 직접 가장 연결 가능한브로커 상대하거나 인터넷을 이용할 수 있습니다. Bankrate.com과 같은 웹사이트들은 융자 업체 선정과 이자률 비교 들을 좀더 쉽게할 수 있도록 해줍니다.

부동산 감정사(Appraisers). 이 전문가들은 여러분이 구입할 예정인 주택의 가치를 결정합니다. 부동산 감정사들은 보통 여러분의 모기지 융자 가장 연결 가능한브로커 기관에 의해 고용되지만 여러분이 $300 - $500 정도의 감정 수수료를 지불해야 합니다.

주택 검사관( Home inspectors). 여러분이 구입하고자 하는 주택에 어떤 심각한 결함이 있는 지 알아보기 위해 주택 검사관을 고용하십시오. 여러분이 주택 구입 계약에 서명할 때 주택 검사 조건부를 요구하십시오. 이런 경우 주택 검사 결과 여러분이 수리하고 싶지 않은 결함이 발견됐을 때는 계약을 이행하지 않아도 됩니다. 주택 검사관을 찾으려면 전국 공인 주택 감사관 조합(International Association of Certified Home Inspectors, the International Association of 가장 연결 가능한브로커 Certified Home Inspectors or www.nachi.org/find-an-inspector) 에 연락하십시오.

거주 환경

이웃을 돌아 보십시오. 가능하다면 여러분이 구입하려는 집이 위치한 지역이 어떤 느낌을 주는 지 돌아 보십시오. 지역 경찰을 방문하거나 지역 신문을 읽거나 혹은 웹사이트 www.homefair.com 을 방문하셔서 학교, 상점, 그리고 범죄율에 대해 알아 보십시오.

환경 재해에 대해 알아보십시오. 독성 물질 오염과 홍수나 산불과 같은 자연 재해가 있는 지 알아 보기 위해 환경 재해 보고서를 주문해 보십시오.

홍수. 연방 정부는 홍수 보험을 제공합니다. 홍수 보험이 필요하십니까? 웹사이트 www.floodsmart.gov 를 방문하셔서 여러분이 살고 싶은 지역의 홍수 위험에 대해 알아보십시오.

가장 일반적인 모기지론 상환 기간은 15년 또는 30년 입니다. 몇가지 종류의 모기지론이 제공됩니다:

고정 이자 모기지론 은 상환이 끝날때까지 같은 이자율이 적용됩니다. 여러분의 월 모기지 페이먼트는 항상 같습니다. (만약 여러분의 융자 기관이 여러분을 위해 매달 재산세와 보험료를 대납하기 위해 청구할 경우 월 페이먼트가 이들 비용의 증감에 따라 변동될 수 있습니다.) 15년 모기지론의 월 페이먼트는 30년 모기지론에 비해 훨씬 높습니다.

변동 이자 모기지론(ARM) 여러분에게 낮은 초기 이자율을 적용해 보다 낮은 월 페이먼트로 보다 많은 금액의 융자를 가능케 합니다. 그러나 이자율이 오를 경우 월 페이먼트가 늘어날 수 있습니다. 이자율이 얼마나 높이 올라 갈 수 있는 지 그리고 얼마나 자주 바뀔 수 있는 지를 알아 본 후 여러분이 더 높아진 페이먼트를 감당할 수 있는지를 확인해십시오.

연방 주택 관리청(Federal Housing Administration, FHA) 융자. 만약 여러분이 손상된 신용을 가지고 있다면 FHA 융자가 승인 가능성이 더 높고 보다 낮은 다운 페이먼트를 요구합니다. FHA 웹사이트 http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/buying/loans 에서 좀더 상세한 정보를 얻으실 수 있습니다.

불공정하고 부적절한 융자

프리페이먼트(pre-payment) 벌금(융자를 조기 상환할 경우 지불해야 하는 높은 수수료)과 같은 불공정하거나 약탈적인 조건을 가진 용자에 주의하십시오. “이자만 지불(interest only)”하는 융자나 초기 페이먼트는 낮지만 감당할 수 없을 정도로 높아지는 융자를 조심하십시오. 제로다운 융자는 다운페이먼트를 요구하지 않습니다. 이것은 여러분이 원금의 일부를 상환하거나 주택의 가치가 상승할 때까지는 재산에 대한 자산 가치(equity)가 없다는 것을 의미합니다. 적어도 몇년 동안은 팔아야할 상황이 발생하지 않도록 하십시오. 그렇지 않으면 부동산 수수료와 그 밖의 비용을 따로 지불해야할 수도 있습니다.

모기지론 승인

사전 승인(pre-approved)을 받으십시오. 융자 기관은 여러분의 신용과 수입을 철저히 조사한 후에만“사전 승인”을 해줍니다. 사전 자격(pre-qualified)은 사전 승인과 다릅니다. 사전 자격은 여러분이 얼마나 많은 융자를 받을 수 있는 자격이 되는 지에 대한 단순한 견적에 불과합니다.

여러 융자 기관을 접촉해 이자율, 수수료, 그리고 포인트(좀더 낮은 이자율을 받기 위한 선택적인 비용)를 비교해 보십시오. 한 포인트는 융자 액수의 1% 입니다.

융자 기관 혹은 모기지 브로커를 방문하기 전 준비 사항:

  • 여러분이 가장 최근에 받은 세금 보고서, 월급 명세서, 그리고 은행 구좌 내역서(bank account statement)의 복사본을 준비하십시오.
  • 여러분의 신용 점수를 알고 계십시오. 신용 점수는 여러분이 얼마나 좋은 신용 기록을 가지고 있는 지를 말해 주는 숫자입니다. 웹사이트 www.myfico.com, www.experian.com, www.equifax.com 혹은 www.transunion.com 을 방문해서 수수료를 지불하면 여러분의 신용 점수를 받을 수 있습니다.
  • 모기지론을 신청하기 직전에 다른 융자(자동차, 신용 카드)를 신청하는 것은 신용 점수를 낮추는 역할을 할 지도 모르기 때문에 삼가하십시오.
  • 만약 이자율이 오르고 있는 경우 추가 비용을 지불해 이자율을 고정시키는(lock-in, 보장 받는) 것을 생각해 보십시오.

만약 여러분이 몇개의 다른 융자 기관에 융자 신청을 할 경우 60일 이내에 하십시오. 융자 업체들이 의뢰하는 여러 개의 크래딧 리포트“조회”는 짧은 기간내에 모두 이뤄질 경우 그래딧 점수를 낮추지(높은 이자률의 결과를 낳지) 않습니다.

첫번째 주택 구입자 프로그램에 가입하면 이자율을 낮추거나 수수료를 줄이거나 혹은 다운페이먼트 보조를 받을 수 있습니다. 저렴한 주택 보조 프로그램에 대한 정보는 주택 구입 준비 상담(housing counselor) 기관이나 여러분이 거주하는 시, 카운티, 그리고 주정부에서 얻으실 수 있습니다.

모기지 보험(Private mortgage insurance, PMI). 만약 여러분의 다운페이먼트가 20%이하인 경우 용자 기관은 모기지 보험에 가입할 것을 요구합니다. 모기지 보험 가입을 피하려면 두번째 또는“피기백(piggyback)”모기지론을 첫번째 모기지론과 함께 받아 다운페이먼트로 사용하고 PMI 요구 사항을 우회할 수 있습니다. 모기지 보험료와 대부분의 피기백 모기지론은 여러분의 모기지 이자와 함께 세금 공제를 받을 수 있습니다.

부동산 감정(Appraisals). 융자 기관은 여러분이 구입하려는 주택의 가치를 평가하기 위해 부동산 감정사(Appraisers)를 고용합니다. 여러분은 감정 결과 사본을 받아 볼 권리가 있습니다.

융자 내역서(Truth in Lending Statement). 여러분이 융자 신청서를 제출한 뒤 삼일 이내에 융자 기관은 연 이자율, 이자, 융자 금액, 그리고 최종 상환 금액이 명시된 내역서를 여러분에게 전달해야 합니다. 이 내역서는 또한 조기 상환 벌금(만약 있다면), 상환 의무의 이전 가능 여부, 융자 페이먼트 스케쥴, 그리고 연체된 페이먼트에 대한 벌금 등에 대한 정보를 제공합니다.

융자 수수료 견적(Good faith estimate). 융자 기관은 또한 여러분이 융자 신청서를 제출한 뒤 삼일 이내에“융자 수수료 견적(good faith estimate of settlement costs, GFE)”을여러분에게 전달해야 합니다. 이 표준 양식은 모기지론의 비교 구매를 위한 도구로 이용됩니다. 이 문서는 원금, 이자, 세금, 그리고 보험료 등을 합한 여러분이 매월 지불하게 될 페이먼트에 대한 정보를 포함하고 있습니다. 이자율의 증가율과 시기, 견적의 유효기간 등이 명시돼 있는 요약 색션을 주의 깊게 살펴 보십시오. 총 비용이 GFE에 나와 있는 것 보다 몇 백달러 정도 높을 수도 있습이다. 모기지론 금액의 3%-6%에 해당하는 융자 수수료를 예상하십시오. 여러분의 융자 기관에 모든 수수료에 대해 설명해 줄 것을 요청하십시오.

소유권 보험(Title Insurance). 융자 기관은 여러분이 구입하려는 주택의 소유권에 관련된 위조, 저당, 그리고 오류 등의 문제에 대비하기 위해 여러분이 소유권 보험을 위한 비용을 지불할 것을 요구합니다. 소유권 검색에서 나타나지 않은 소유권 문제로부터 여러분 자신을 보호하고 소유권 분쟁이 발생했을 때 여러분의 소유권을 보호하기 위한 소송 비용 준비를 위해 소유주를 위한 소유권 보험에 가입하는 것을 검토해 보십시오.

구매 의사와 조건 제시(Offer)

여러분이 구입히고 싶은 주택을 찾으면 구매 의사와 조건을 제시해야 합니다.

조건 제시. 여러분의 구매 의사(오퍼)를 전달할 때 주택 검사, 융자, 보험 등에 대한 조건을 제시해 계약에서 벗어날 수 있는 길을 가장 연결 가능한브로커 만들어 두는 것을 잊지 마십시오. 구조상 심각한 문제가 발견되거나 좋은 이자률과 조건의 모기지론을 받을 수 없을 때 여러분은 아무런 책임없이 계약에서 빠져 나올 수 있습니다.

계약금. 대부분의 셀러는 여러분에게 계약금을 지불할 것을 요구합니다. 셀러가 여러분의 오퍼를 받아들이면 가장 연결 가능한브로커 계약금은 매매가 끝날 때(closing)까지 제삼자인 에스크로(제삼자 예탁) 혹은 타이틀(소유권) 회사에 예탁됩니다.

협상. 셀러가 여러분의 첫번째 입찰을 거부할 경우를 대비해 수정안 제출을 준비하십시오. 여러분이 감당할 수 있는 한계를 명확히 하고 무리한 입찰은 하지 가장 연결 가능한브로커 마십시오.

여러분이 주택을 구입하고자 하는 주택의 셀러에게 구매 의사와 조건을 제시하고 셀러가 이를 받아들이면 거래가 성립되며 이 거래는 반드시 이행해야 합니다.

클로징(매매 종결)

주택 구입의 마지막 단계는 클로징입니다. 여러분의 매매 계약에 의해 클로징 날짜가 정해지며 현존하는 주택인 경우 보통 30-90일 후입니다. 클로징 전에 마지막으로 구입하려는 주택의 상태를 한번 더 점검해 보십시오.

클로징 당일 혹은 직전에 여러분은 융자 기관으로부터 모든 클로징 수수료를 나열한 HUD-1 매매 종결 내역서(HUD-1 settlement statement)를 받게 됩니다. 모든 수수료와 페이먼트를 잘 살펴보시고 의문점이 발견되면 융자 기관에 연락하십시오.

클로징을 하러 갈때 HUD-1 양식에 표시된 액수의 보증 수표(certified check), 사진이 부착된 신분증, 그리고 여분의 개인 수표(personal checks)를 준비하십시오. 여러분은 많은 문서에 서명하게 될 것입니다. 실수에 의한 서명으로 많은 금전적 손실을 입을 수 있기 때문에 서명하기 전에 모든 문서를 자세히 살펴 보십시오. 필요하다면 클로징 할때 여러분이 믿을 수 있는 사람과 함께 가십시오.

클로징에서 재산세의 일부를 여러분이 부담해야 하며 어떤 경우 전기 요금, 개스비 혹은 연료비와 같은 공공요금도 일부 부담해야 합니다. 융자 기관은 또한 주택 보험과 클로징한 날부터 첫번째 모기지 패이먼트 납부 기한일까지 적용된 이자 납부를 요구할 지도 모릅니다.

[뉴스 풍경] 캐나다 한인, 탈북자·브로커 탈출 과정 영화로 제작

캐나다의 한인 여성 감독 신 모 씨. 탈북자 신변보호를 위해 성만 밝힌 신 감독은 중국 내 탈북자들의 탈출 과정을 그린 다큐멘터리 형식 영화를 제작해 개봉을 앞두고 있다.

`탈출'이란 가제목이 붙은 이 영화는 중국 내 탈북자들이 브로커의 도움을 받아 서울에 도착하기까지의 과정을 다큐멘터리 형식으로 담았습니다.

영화를 제작한 여성 감독은 탈북자 신변보호를 이유로 영화 제목을 공개하지 않았고, 신 씨라는 성 외에는 이름도 밝히지 않았는데요, 부모가 한국전쟁 이산가족이어서 북한에 관심이 많았다고 영화 제작 가장 연결 가능한브로커 배경을 설명했습니다.

[녹취: 신 감독] “ 북한에 관심이 많아요. 우리 가족이 전쟁 때 헤어져서 고생을 많이 한 것을 들었어요. 몇 년 전에 조사하면서 탈북자들이 중국에서 고생을 많이 한다는 얘길 들었어요. 그런데 몇 만, 몇 십만이 사는지는 몰랐어요. 관심이 가서 더 조사하고 그 분들 고생하는 것을 좀 보여주고 싶었어요.”

이 영화의 등장 인물은 목숨을 걸고 자유를 찾는 탈북자들과 그들을 돕는 탈북자 출신 브로커, 그리고 이들을 지켜보며 함께 가슴 졸이는 여성 감독입니다.

[녹취: 신 감독] “ 밤마다 촬영하는 분하고 의논했어요. CCTV에 찎힐까 봐 불안했고, 핸드폰 쓰는 것이 조심스러웠죠. 그 분들이 사는 것도 아주 불안했죠. 언제 어떻게 발견되면 다시 북한으로 보내질 거니까..”

영화 속 탈북자들은 특수편집 효과로 얼굴을 알아 볼 수 없지만 중국 공안을 피해 쉼없이 이동하는 모습과 나누는 대화 속에서 자유를 갈망하는 욕구와 의지가 느껴집니다.

영화는 탈북자 개개인의 사연도 소개하고 있는데요, 안 감독은 긴박했던 탈출 과정 뿐아니라, 그들의 사연을 들었을 때가 가장 힘들었던 순간이라고 말했습니다.

[녹취: 신 감독] “ 한 분은 돈 만들려고 친구랑 중국에 갔는데, 친구가 속이고 중국 남성에게 팔았어요. 북한에 남편될 사람도 있었는데, 중국에 갇혀서 8년이 흘렀어요. 딴 사람은 언니를 찾으러.. 중국에 건너갔어요.”

영화는 탈북자들을 구출하기 위해 여러 대의 전화기를 들고 담배를 태우며 때로는 소리를 지르거나 한숨을 쉬고, 또 고민하는 브로커의 모습도 담고 있습니다.

[효과:영화] “네, 알겠습니다. 꼭 찾아 내겠습니다.”

브로커는 4 명의 탈북자들을 구출하는 와중에도 가족을 찾아 달라는 해외 거주 탈북자의 전화를 받기도 했습니다.

[효과: 영화 브로커] “전화기 다 끄고, … 저는 거기엔 같이 못갑니다.” 여 감독: “ 왜 안오지?” “ 아 왔다.. 야… 다시 만났구나..”

우여곡절 끝에 마지막 경로에 도착한 탈북자들은 생사를 건 5천 킬로미터의 여정을 끝내고 서울 땅을 밟지만 브로커에게 갚아야 할 빚 때문에 다시 한번 마음고생을 겪습니다.

신 감독은 탈출비용을 갚지 못해 브로커에게 시달리는 탈북자와, 돈을 받지 못해 속을 태우는 브로커의 모습을 보며 이런 생각을 했었다고 말했습니다.

[녹취: 신감독] “ 브로커가 좀 돈을 받기로 말을 강하게 하면서 무섭게 말하잖아요. 이 분이 능력없는 사람들 못 살게 군다 생각했고, 한편으로는 자기 목숨도 걸고 탈북자들을 안전하게 가이드 했잖아요. 아주 위험한 일 하면서..”

영화는 브로커가 돈 받는 것을 포기하고 중국으로 향했고, 이후 46 명의 탈북자들을 더 구출해 냈다고 자막으로 설명합니다.

신 감독에 따르면 부인과 자녀를 둔 이 브로커는 현재 탈북자 구출 활동을 중단했습니다. 신변에 위협을 느꼈기 때문이라는 설명입니다.

이 영화는 시종일관 한국에 입국하기까지 탈북자들과 브로커들이 겪는 어려움에 초점을 맞추고 탈북자들의 증언을 통해 북한 정권의 실상을 알리고 있습니다.

신 감독은 브로커와 탈북자들 모두 매우 용감하고 겸손했다며, 다른 선택이 없었을 뿐이라는 탈북자들의 말을 통해 자유가 얼마나 소중한지 새삼 깨달았다고 말했습니다.

이 영화는 20여개 해외영화제에 수상 후보로 올랐고, 인권과 영화전문 매체의 호평을 받으며 관심을 끌고 있는데요, 이 달 말 캐나다 토론토에서 열리는 상영회에서는 전문가들과 탈북자들이 참석해 북한의 인권 상황을 토론하는 시간이 마련됩니다.


0 개 댓글

답장을 남겨주세요