교환 중개인

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2019.11.13(Ср) 19:09:07

[핫이슈/부동산 중개수수료인상]두성규/서비스 향상부터

건설교통부가 부동산 중개수수료율을 현재보다 최고 3배까지 인상하는 방안을 검토해 논란이 일고 있다. 중개업자들은 “부동산 중개수수료가 15년간 한번도 조정되지 않았고 중개업 전문화를 위해 요율을 높여야 한다”고 주장한다. 소비자 단체는 “현재 양질의 중개서비스를 받지 못하는 만큼 요율 인상에 앞서 서비스 개선부터 이뤄져야 한다”며 반대한다.

정부는 80년대 초 부동산 중개업의 전문화를 위해 국가자격시험인 공인중개사제도를 도입했다. 그러면서 소위 ‘복덕방’을 운영해온 중개업자에게는 ‘중개인’이란 이름으로 부동산 중개를 허용하는 등 이원화 정책을 쓰고 있다.

그러나 중개인들에게 전문성 교육을 제대로 실시하지 않아 중개제도의 선진화가 이루어질 기회를 놓치고 있다. 소비자 교환 중개인 입장에서는 같은 중개수수료를 지불하면서도 동질의 서비스를 받지 못한다는 불만이 크다.

부동산 중개업무의 전문화를 위해 제도를 보완해야 한다. 먼저 획일적인 중개수수료율을 차별화해야 한다.

현행 요율은 매매 교환 주택임대차(전세) 구분없이 동일 요율을 적용하고 있다. 주택매매 교환은 세금 등기비용까지 합치면 금액이 크지만 전세보다 거래건수는 적다. 부동산 거래의 상당부분을 차지하는 전세 거래는 계약기간이 2년을 넘지 않아 일정 주기마다 새로 계약을 해야 한다. 주택임대차도 부동산매매와 요율이 같아 계약경신 때마다 임차인과 임대인의 수수료 부담도 만만치 않다. 따라서 전세거래는 서민보호 차원에서 요율을 낮출 필요가 있다.

중개업자들은 중개료 인상의 근거로 선진국의 요율을 내세우지만 설득력이 없다. 요율만 단순 비교하면 타당한 것 같지만 중개서비스의 질에서는 엄청난 차이가 난다.

선진국의 중개업자는 부동산거래 관련 법률자문 세무 투자정보 등 말 그대로 ‘토털 서비스’를 제공한다. 우리는 어떤가. 거래 당사자를 교환 중개인 주선하는 것이 고작인 현실에서 요율을 인상해달라고 요구하는 것은 설득력이 없다.

수수료 인상보다는 소비자에게 양질의 중개서비스를 제공하는 방안을 먼저 마련하는 것이 더 급하다. 중개인의 전문성 및 투명성을 높이고 신속한 피해보상 등 책임보장 장치도 강화해야 한다.

부동산거래 수수료 인상 문제는 부동산시장 개방이나 거래규모 등을 감안할 때 신중하게 결정해야 한다. 먼저 부동산 거래실태를 정확하게 조사하고 소비자들의 의견을 충분히 들어 이를 바탕으로 검토가 이루어져야 한다.

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2019.11.13(Ср) 19:09:07

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[비즈한국] “17억 원 정도 하는 아파트 매수 예정인데 이정도 사이즈면 분당 부동산에서 보통 중개수수료를 어느 정도로 협의해주나요? 0.6%로 해준다는데 거의 1000만 원이라 너무 비싸서 울고 싶네요.”

“저는 오늘 9억 5000만 원짜리 아파트를 0.9% 중개수수료로 계약했네요. 그 부동산 단독 매물이라 10원도 못 빼준다고 하네요. 복비(중개수수료)가 1000만 원이라니, 경차 한 대 값이라니 너무 속상해요”

“공인중개사가 12억 원짜리 아파트 매매 중개수수료로 0.7% 이야기했는데, 남편이 아파트 실거래가 앱을 확인하니 0.5%까지 나오더라고요. 240만 원 차인데 0.7% 중개수수료가 괜찮은 건가요?”

서울의 한 공인중개업소로 기사의 특정 내용과 관련 없다. 사진=박은숙 기자

12일 국내 최대 부동산 커뮤니티 사이트에 올라온 게시물과 이에 달린 댓글이다. ​최근 주택가격 상승으로 잠잠했던 부동산 중개보수 문제가 다시 수면위에 오르고 있다. ​“부동산 중개수수료를 사회통념에 맞게 조정해달라”며 28일 올라온 청와대 국민청원에는 13일 현재 800여 명이 동참했다.

한국감정원이 발표한 ‘11월 1주 전국 주간 아파트가격동향’에 따르면 서울 아파트값은 0.09%올라 19주 연속 오름세를 보였다. 전국 아파트값은 0.04%올라 7주 연속 상승했다. 11일 부동산 정보업체 직방의 아파트 실거래가 조사 자료에 따르면 2019년 3분기 아파트 평균 매매 실거래가격은 수도권 5억 1387만 원, 전국 3억 6139만 원으로 나타났다.

#‘고정 수수료’도, ‘고정 수수료율’도 아닌 현행 중개보수 제도

부동산 중개보수 요율표. 자료=한국공인중개사협회 홈페이지

공인중개사는 토지나 건축물의 매매, 교환, 임대차 교환 중개인 계약을 알선하는 대가로 의뢰인 쌍방에게 보수(수수료)를 받는다. 공인중개사법 시행령에 따라 일방에게 받을 수 있는 법적 최대한도는 주택 매매‧교환의 경우 거래금액의 0.9%, 주택 임대차는 0.8%까지다. 각 광역자치단체는 조례를 제정해 거래금액별 세부 상한요율을 규정한다. 서울시의 경우 주택 매매‧교환 시 거래금액 5000만 원 미만 0.6%, 5000만~2억 원 미만 0.5%, 2억~6억 원 미만 0.4%, 9억 원 이상 0.9% 이내에서, 주택 임대차의 경우 5000만 원 미만 0.5%, 5000만~1억 원 미만 0.4%, 1억~3억 원 미만 0.3%, 3억~6억 원 0.4%, 6억 원 이상 0.8% 이내에서 중개 의뢰인과 교환 중개인 교환 중개인 협의해 수수료를 결정하게끔 했다.

문제는 중개수수료가 ‘고정’돼 있지 않다는 점이다. 중개 보수가 거래금액에 수수료율을 곱해 산정되기 때문에 주택가격(전‧ 월세)에 따라 중개수수료는 달라진다. 중개수수료율 역시 같은 광역지자체 안에서도 공인중개사별로 천차만별이다. 조례가 수수료율의 상한을 정했을 뿐 구체적인 수수료는 ‘협의’에 맡겼기 때문이다. 이 때문에 앞선 사례처럼 아파트값이 같더라도 중개수수료가 수백 만 원씩 차이난다.​

국토부는 2015년 제도 개선 이후 시장에서 거래되는 중개수수료(율) 규모조차 파악하지 못하고 있다. 국토부 부동산산업과 관계자는 “한국공인중개사협회에 수년 간 매출 자료를 요청하는 데, 영업비밀이라는 이유로 거부하고 있어 취득이 어려운 상황이다. 시장에서 책정되는 중개수수료(율) 현황 역시 파악하지 못하고 있다. 2015년 부동산 중개보수체계 개편 당시 실시한 연구용역 자료가 전부다. 보통 주택 매매기준으로 9억 원 미만은 상한요율에서 거래가 되고 9억 원 이상은 0.4~0.5%선에서 거래되는 것으로 이해하고 있다. 최근 주택가격 상승으로 중개수수료율에 대한 문제의식이 있다는 것을 인지하고 언론 동향을 살피고 있다. 단기간 내 개편 계획은 없다”고 밝혔다.​

2014년 공인중개사 매출액. 자료=한국공인중개사협회 제공

시장에서의 중개수수료율 책정 현황을 추측해 볼 수 있는 자료는 2014년에 머물러 있다. 한국공인중개사협회가 2014년 부동산 거래정보망을 이용한 전국 공인중개사 1만 4962명의 거래내역을 추적한 결과 공인중개사 22.3%가 1200만~2400만 원 미만의 매출을 기록한 것으로 나타났다. 2400만~3600만 원 미만 21.4%, 3600만~4800만 원 미만 19%, 4800만~7200만 원 미만 13.6%, 1200만 원 미만 10.8%, 7200만~ 1억 원 미만 6.3%, 1억~1억 5000만 원 미만 2.3%, 1억 5000만 원~2억 원 미만 0.7%, 2억 원 이상이 0.6%로 각각 뒤를 이었다.

#‘고정요율제’ 소비자와 업계가 상생하는 대안 될까

업계도 현행 중개보수 제도에 대한 문제의식에 공감했다. 한국공인중개사협회 측은 “상한을 정해 놓고 당사자끼리 중개수수료율을 합의하는 나라는 전 세계에서 대한민국뿐이다. 협회에서도 20년 가까이 중개수수료율을 고정요율로 바꾸자고 주장해왔지만 소비자단체와 요율의 적정 수준(%)을 찾지 못했다. 중개보수 제도에 대한 비판 목소리가 커지는 만큼 정부와 소비자단체, 공인중개업계가 중개사들의 평균 수입과 국민소득 수준 등 현황을 파악하고 고정요율에 합의점을 찾아낼 시점이다”며 “현재 상한요율 0.9%(매매‧교환), 0.8%(임대)대로 수수료를 받는 경우는 드물다. 수수료율을 통상 거래되는 0.4~0.5% 수준으로 고정하면 중개인과 의뢰인간 분쟁의 소지를 줄일 수 있다”고 말했다.

‘부동산 중개수수료율 법제화 필요성에 관한 일고찰’ 논문을 쓴 조원용 선거연수원 교수도 “현행 부동산중개수수료율 제도는 명확성의 원칙에 반한다. 매도자든 매수자든 중개수수료를 예측할 수 있어야 하는데 지금 수수료율을 정하고 거래를 하는 경우는 드물다. 일단 거래가 시작되면 매도자든 매수자든 교환 중개인 중개인에 끌려가게 되고, 가진 정보에 따라 0.1% 낼 수 있는 중개수수료를 0.9%까지 지불하는 경우가 생긴다. 제도가 공인중개사에게 유리하게 돼 있는 것”이라며 “중개수수료율을 거래금액의 0.3% 수준으로 고정하고 중개 난도에 따라 공인중개사와 의뢰인 협의 하에 0.1%를 올리거나 내릴 수 있도록 제도를 개선해야 한다”고 지적했다.

고정요율제에 대한 우려의 목소리도 있다. 성수현 YMCA 시민중계실 팀장은 “고정요율제를 도입하는 것은 의뢰인이 수수료 인하 협상을 할 권리를 박탈하는 것이다. 주택가격이 상승하면 수수료도 함께 비싸지는데, 소비자가 수수료를 내릴 여지가 없다면 사실상 담합이나 마찬가지의 결과를 초래할 것이다. 현재 주택가격이 오른 만큼 가격구간이나 상한요율을 조정할 필요는 있어 보인다”고 전했다. ​

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중개인이 직접 거래당사자로 임대차계약 체결 시 중개행위가 아니라고 판단한 사례

중개인의 "중개행위"가 무엇인지에 대하여, 공인중개사법의 개념을 충실하게 적용한 사례를 소개합니다.

김씨(피고1)는, 이씨(피고2)가 소유하고 있는 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하였습니다.

그러던 중, 박씨(원고)가 오피스텔 임차를 의뢰했고, 이에 김씨는 과거 자신의 명의였던 오피스텔을 지금도 자신의 명의인 것처럼 속여 임대인 란에 김씨 자신의 이름을, 임차인 란에 원고 박씨의 이름을 중개사 란에 이씨의 이름을 기재한 임대차계약서를 작성했던 것입니다.

후에 오피스텔의 진짜 주인이 박씨를 상대로 명도소송을 제기하여 박씨가 오피스텔을 비워주게 되자, 박씨는 김씨, 이씨, 중개사협회(피고3)를 상대로 손해배상 청구소송을 제기한 사안입니다.

김씨의 행위가 "중개행위"에 해당된다고 보아, 원고 승소판결을 내려주었습니다.

하지만, 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원은 "김씨는 중개인의 입장에서 중개를 한 것이 아니라 자신이 직접 거래당사자의 입장에서 임대차계약을 체결한 것이기 때문에 공인중개사법 제2조 제1호의 중개의 개념에 포함되지 않는다."고 판시한 것입니다.

이를 지적한 중개사협회의 주장이 받아들여졌는데, 결과적으로는 선의의 피해자인 박씨가 중개사협회를 통해서 권리구제를 받지 못하게 된 셈이 되었습니다.

만약, 김씨나 이씨가 무자력자라면, 임차인 박씨는 아무런 잘못이 없음에도 불구하고 손해배상을 받지 못하게 되는 딱한 상황이 발생한 것입니다.

보다 자세한 내용은 재판요지 및 교환 중개인 교환 중개인 밑줄친 부분을 참고하시기 바랍니다.

대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다101486 【손해배상청구권등】

재판요지

[1] ‘공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’ 제2조 제1호는 “중개라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다.”고 규정하고, 제30조 제1항은 “중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.”고 규정하고 있다. 여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다.

[2] 甲이 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하던 중 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 乙에게 자신이 오피스텔을 소유하고 있는 것처럼 가장하여 직접 거래당사자로서 임대차계약을 체결한 사안에서, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중개대상물 확인·설명서가 교부되었다고 하더라도, 甲의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수 없다고 한 사례.

【주 문】 원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부에 환송한다.

「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조 제1호는 "중개라 교환 중개인 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다."고 규정하고,

제30조 제1항은 "중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다."고 규정하고 있다.

여기서 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 아닌지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결, 대법원 2008. 6. 12. 선고 2008다22276 판결 등 참조).

원심판결 이유 및 원심이 일분 인용한 제1심판결 이유에 의하면,

원심은 그 채택증거를 종합하여 제1심 공동피고 1은 공인중개사인 제1심 공동피고 2로부터 공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영한 사실,

제1심 공동피고 1은 서울 종로구 숭인동 310 종로대우디오빌 (이하 생략)을 소유하다가 2006. 12. 12.경 이를 소외인에게 매도하고 소유권이전등기까지 마쳐주었음에도, 2008. 4. 11. 오피스텔을 임차하기 위하여 위 중개사무소를 방문한 원고에게 자신이 위 오피스텔 1522호를 소유하고 있는 것처럼 가장하여, 이를 임대보증금 3,000만 원, 월 차임 30만 원에 임대하면서 임대차계약서에는 공인중개사 제1심 공동피고 2를 중개인으로 기재한 사실,

원고는 위 오피스텔 1522호를 인도받아 점유·사용하던 중 소유자인 소외인으로부터 건물명도 소송을 제기당하여 패소판결을 받고 명도해준 사실,

피고는 중개업자의 손해배상책임을 보장하기 위하여 설립된 공제사업자로서 제1심 공동피고 2와의 사이에 공제계약을 체결한 사실을 각 인정한 다음,

위 임대차계약 체결 경위에 비추어 제1심 공동 피고 1이 비록 임대인의 지위에 있었다고 하더라도 제1심 공동피고 1의 위와 같은 행위는 사회통념상 중개를 위한 행위의 범주에 포함된다고 판단하였다.

그러나 앞서 본 법리에 의하면,

제1심 공동피고 1은 그 자신이 직접 거래당사자로서 위 오피스텔 1522호를 원고에게 임대한 것이므로, 비록 임대차계약서의 중개사란에 중개사무소의 명칭이 기재되고, 공인중개사 명의로 작성된 중대대상물 확인·설명서가 교부되었다고 하더라도 제1심 공동피고 1의 위 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래당사자 사이의 임대차를 알선·중개하는 행위에 해당한다고 볼 수는 없을 것이다.

그럼에도 원심은 제1심 공동피고 1의 위 행위가 중개행위에 해당함을 전제로 피고는 제1심 공동피고 1의 중개행위로 거래당사자인 원고가 입게 된 손해에 대하여 공제금을 지급할 책임이 있다고 판단하였으니, 이러한 원심판결에는 중개행위에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다.

이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

그러므로 나머지 상고이유에 대한 판단을 생략한 채 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여, 관영 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

부동산중개인 업무 연봉 전망

부동산중개인은 부동산 중개 대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 및 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선·중개하고 일정한 보수를 받는다.

2. 부동산중개인이 되기 위한 과정

4. 부동산중개인의 향후 전망

토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장, 공장재단·광업재단(공장이나 광업에 속하는 기업재산으로서 소유권과 저당권의 목적물) 등 각종 중개대상물에 대한 다양한 정보를 수집한다.

중개대상물의 지번, 대지, 건평, 매도희망액 등을 파악하여 정리한다.

매입을 희망하는 고객과 상담하여 매입희망 물건의 종류와 매입금액 등을 파악하고 적절한 매물을 추천한다.

양 거래당사자(매도·매수인) 간에 부동산 거래계약이 성립하도록 권리분석, 자료제공, 시장조사, 현장안내, 거래조건의 흥정·교섭 등을 진행한다.

계약이 합의되면 매매계약서에 매매대상물의 지번, 평수, 가옥구조, 매매가액, 계약금액, 중도금액, 지불일시, 잔금지불일시 등을 결정·기재한다.

양도일시, 매매조건과 단서조항을 기재하고, 계약일시와 매도·매수인 및 중개인의 인적사항을 기재하고 서명·날인하여 계약을 완료한다.

2. 부동산중개인이 되기 위한 과정

부동산중개인이 되기 위해서는 국토교통부의 주관으로 한국산업인력공단이 매년 교환 중개인 시행하는 공인중개사 시험에 합격하여 자격을 취득해야 한다. 시험은 1차 시험과 2차 시험으로 구성되어 있다. 1차 시험은 부동산학개론(부동산감정평가론 포함), 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정에 대해서 평가하고 2차 시험은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고 등에 관한 법령 및 중개실무, 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 그리고 부동산 공시에 관련된 법령과 세법에 대하여 평가한다. 중개사무소 개설 등록을 위해서는 공인중개사자격증 취득 후, 한국공인중개사협회나 대학에서 위탁·시행하는 실무교육을 이수해야 한다. 공인중개사의 합격자 수는 년도별로 차이가 있는데 2019년 30회 공인중개사 자격시험' 합격자는 1차 2만7,875명(합격률 21.49%), 2차 27,078명(합격률 36.59%)이며 2020년 시행된 31회 1차 합격자는 32,367명(합격률 21.34%), 2차 합격자는 16,554명(합격률 22.01%)이다.

하위(25%) 2,211만 원, 중위값 3,176만 원, 상위(25%) 4,703만 원
(※ 위 임금 정보는 직업당 평균 30명의 재직자를 대상으로 실시한 설문조사 결과 통계치임. 재직자의 경력, 근무업체의 규모 등에 따라 실제 임금과 차이가 있을 수 있음)

4. 부동산중개인의 향후 전망

부동산중개인의 고용은 다소 감소하는 수준이 될 것으로 전망된다. 「2015-2025 중장기인력수급전망」(한국고용정보원, 2016)에 따르면 부동산 컨설턴트 및 중개인은 연평균 0.2%로 줄어들어 2025년 약 18만1,000명에 달할 것으로 예측된다. 부동산중개인으로 활동하려면 공인중개사 자격증을 취득해야 하는데 공인중개사 자격증 취득자는 30만 명이 넘는다. 자격증을 갖고 있으면 자유로이 개업을 할 수 있기에 은퇴를 하는 베이비붐세대와 30~40대 여성을 중심으로 신규 입직자가 증가할 것으로 예상할 수 있다. 그러나 부동산중개인의 고용과 수입은 부동산 경기에 따라 매우 민감하게 반응할 수 있다. 최근 몇 년간 부동산 경기는 침체와 회복을 반복하고 있고 향후에도 그러할 것으로 예측된다. 따라서 부동산경기 침체기나 회복기에도 폐업자의 증가와 신규 입직자의 증가가 반복적으로 나타날 수 있다. 최근 부동산 실거래 가격과 관련된 정보가 투명하게 공개되고 모바일 앱을 통해서 소규모의 부동산 중개업무가 직거래가 이루어지는 것도 부동산중개인에게 좋지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다.


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