NPL투자기법

마지막 업데이트: 2022년 4월 6일 | 0개 댓글
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이제 부동산은 매매차익보다 연금형 부동산으로 재편되고 있다. 연금형 부동산은 매달 월급처럼 또박또박 수익을 제공해주는 부동산을 의미한다. 그리고 투자의 방향성은 어떻게 연금수익을 올리느냐에 맞춰져야 한다. 그 방법은 다양하지만 대표적으로 공매와 경매, NPL이 있다. 부동산 일반 매매로는 원하는 수익을 올리기가 쉽지 않다. 하지만 효율적인 투자 전략을 세운다면 공·경매, NPL로 충분히 가능하다.

이 책은 공·경매의 기본부터 물건 선정과 전략 수립에 이르는 전 과정을 담고 있다. 경매의 기초가 없는 초보자는 물론이고, 경매의 경험이 몇 번쯤 있는 분들, 그리고 중급 단계에 있는 분들에게도 도움이 되도록 구성하였다.

1장 공·경매와 NPL로 연금형 부동산 투자의 시너지를 높이자
공·경매/NPL로 연금형 부동산 시장의 해법을 찾자
같은 아파트도 수익률이 제각각인 이유
경매는 수익의 안정성을 위한 최상의 선택
사무실 의자에 앉아 고부가치를 얻는 공매의 마력
공매는 경매보다 다양한 연금형 상품을 제공한다
연금형 부동산 시장의 블루오션, NPL
채권은 부실하지만, 연금수익은 안 부실한 NPL 투자의 매력
공·경매와 NPL의 지렛대 NPL투자기법 효과로 수익률을 극대화하자
연금형 부동산의 가치를 높이는 특급 노하우
체계적인 관리로 연금형 수익 레벨 업! 업!

2장 수익의 안정성을 지키는 권리 분석
권리 분석에 실패한 투자자에게는 수익률 회복의 길이 없다
‘말소기준등기’로 투자 여부를 판단하자
‘인수주의’와 ‘소제주의’는 원금손실을 예방하는 잣대
임대차보호법이 적용되는 세입자의 권리도 따져보기 나름이다
‘대항력’이 있는 경매물건에도 틈은 존재한다
‘전세권’을 ‘임차권’과 혼동해서 발생하는 수익 손실
3개의 ‘가’가 있는 경매물건에 접근하는 고수의 노하우
피해야 하는 특수권리와 반드시 들어가야 하는 특수권리
간과하기 쉬운 체납 관리비가 수익률에 미치는 악영향

3장 연금형 부동산 NPL투자기법 수익률 보장의 열쇠 공·경매
공·경매의 첫걸음은 돈 되는 우량 물건 찾기
공·경매로 높은 수익률을 받는 물건은 따로 있다
피할수록 돈이 되는 경매 물건도 있다
경매의 발품 팔기는 숨은 보물찾기
경매 성공의 첫걸음은 역세권 아파트 경매
초보 투자자는 값싸고, 수익률 높은 빌라를 노리자
주거용 부동산 경매의 고수익은 다가구-원룸 투자가 보장한다
상가 및 상업용 부동산 경매는 차원이 다른 수익을 제공한다
토지에는 감가상각이 존재하지 않는다
‘명도’는 수익률의 마지막 단추
부동산 공매로 명도 부담과 대금 부담을 줄이자

4장 NPL로 더욱 든든해지는 연금수익률
NPL 투자의 첫 단추는 우량 부실채권의 선택
‘협상’의 기술로 돈 되는 부실채권을 매입하자
투자금이 충분하면 론세일, 투자금이 부족하면 채무인수방식에 도전하라
질권 대출을 통한 레버리지 효과를 극대화
쏠쏠한 단기 수익을 제공하는 NPL 배당 투자
경매낙찰 예상가격의 예측이 NPL 투자의 성패를 좌우한다
채권행사 권리금액은 NPL 투자 수익률의 최종 잣대
투자의 목적에 따라 다른 배당 투자와 유입 투자 전략
마이너스 수익률을 방지하는 NPL 투자사기 회피 노하우

5장 공·경매/ NPL로 고부가가치 창출에 도전하자
고수익을 보장하는 고수의 투자 기법을 익혀라
유치권 물건은 가장 손쉬운 고수익 특수물건이다
법정지상권 물건으로 탄탄한 수익률을 얻자
자금이 부족한 투자자는 지분경매에서 해법을 찾자
세입자와의 관계가 복잡한 물건은 투자가치가 높다
재건축 부동산 경매로 꿩도 먹고, 알도 먹자!
연금형 부동산의 새로운 모델, 호텔 분양 투자
중소형 빌딩 투자는 부자가 되는 첫 관문이다
우량 매물이 사라지는 NPL 시장, 대위변제로 고수익 투자의 활로를 찾자
대부공매는 연금형 부동산 투자의 틈새시장

저자 소개

1,200여 회 이상의 부동산 전망 NPL투자기법 및 은퇴 설계 관련 세미나를 개최했다.
부동산 매매, 분양, 개발, 관리, 경매 등 5,000여 건 이상의 거래 및 컨설팅을 진행했다. 그 과정에서 많은 사람을 만났다. 사람들의 사연은 다양했다. 누군가는 살 집을 장만하기 위해, 누군가는 자산을 늘리기 위해, 누군가는 위기에서 벗어나기 위해 부동산에 도전했다. 그래서 각자 포트폴리오와 전략도 달랐다. 서로 다른 한 사람, 한 사람의 투자를 성공으로 이끌 때마다 큰 보람을 느꼈다. 그것이 이 일을 계속하게 만든 원동력이다. 앞으로도 부동산 닥터의 역할에 충실할 예정이다. 부동산가치투자 연구소의 대표이사이다. 경희대 행정대학원에서 부동산을 공부했고, 공인중개사, 건축기사, 공경매 자격증, 펀드·증권투자 자격증 등 다양한 관련 자격증을 보유하고 있다. KBS ‘여기는 라디오 정보센터입니다.’ (부동산 동향 담당), MBN 머니 ‘생생한 주식쇼 生쇼’(부동산 시황담당), RTN 부동산 TV ‘부동산 고민 무엇이든 물어보세요.’, ‘손에 잡히는 부동산’(정책, 지역담당)에 출연했고, 현재는 WOW 한국경제TV ‘부동산 재테크 NOW’에 출연중, SBS CNBC ‘고민타파 부동산 해결사들’에 출연중이다. 저서로는 ‘100세 시대 부동산 은퇴설계’, ‘ 미래주거문화 대혁명’, ‘ 도시계획변화50문50답’, ‘부동산으로 가족을 지킨 영애 씨’, ‘지금, 꿈과 성공을 만나다’ 등 다수가 있다.

본 연구는 부동산 담보부 부실채권, 즉 NPL 투자특성을 도출하여 향후 NPL 투자 시 명확한 기준을 마련하고자 하였다. 이를 위하여 대면설문과 집단설문을 통하여 얻어진 변수를 AHP 분석기법을 활용하여 중요도를 측정하였다. 분석을 통하여 얻어진 결과로 투자자들은 다양한 투자기법이 활용 가능한 배당투자 회수방식을 가장 선호하고 있음을 알 수 있었다. 또한 본 연구를 통하여 얻어진 결과로는 매입한 NPL 채권을 관리하거나 매각하는 일련의 활동 등은 론세일의 비중을 확대할 필요성이 있음을 증명해 주고 있다. 본 연구의 NPL 투자특성을 분석한 결과는 기대가치나 배당기일 채권금액, 부동산 정책방향 등을 고려하여 매각시기를 결정함이 유리하다는 설명을 하고 있어 추후 NPL과 관련된 정책이나 제도의 개선점을 시사하고 있다.

The research includes mortgage-backed investments NPL important conside ration when determining the criteria that can derive an ensuing economic importance. Appears to be is the most important investors, followed by for investors In NPL investment and Hedonic Price of bids value investment in order of the characteristics of in their systems. NPL analysis of the importance of making their loans trap system are analyzed, the most important and the next buyout scheme, non performing loans and bond creditor approach net result. Also, bids as individual characteristics of the sale of real estate is the most important criteria, analysis of the characteristics of investment analysis of real estate sales and market variables and sale procedure in order of the characteristics of results

NPL투자기법


[리얼캐스트=조현택 기자] 정부는 과열된 부동산시장을 안정화 시키기 위해 수차례의 강도 높은 대책을 발표했고, 대출 규제도 강화했습니다. 실제로 절대 떨어지지 않은 서울 아파트 매매가격은 3주 연속 하락했으며 전세가격도 떨어지고 있습니다. 한국감정원에 따르면 서울 전세 시세는 10월 29일부터 5주 연속 내리고 있습니다. 하락 폭도 -0.01%에서 -0.03%(11월 12일)로, 다시 -0.06%(11월 26일)로 점점 커지고 있죠. 이처럼 서울의 부동산 가격 마저 하락하며 부동산 투자는 위험하다는 말들이 나오고 있으며, 일부 전문가들은 부동산 폭락론을 내놓고 있습니다. 그러나 현재 예금금리가 낮고 주식시장 상황도 좋지 않아 아직도 부동산에 투자를 원하는 사람들이 많은데요. 과연 안전하게 부동산에 투자하는 방법은 없는 걸까요?

부동산 투자 종목 중 안전하다고 불리는 투자처가 있습니다. 바로 담보부 NPL 투자인데요. 먼저 NPL(부실채권)이란 금융권에서 개인 또는 법인에 부동산 등을 담보로 대출 또는 신용대출을 해준 이후 채무자가 이자나 원금을 제때에 갚지 않으므로 발생된 채권을 말합니다. 이때 부동산 등을 담보로 발생된 채권을 담보부 NPL이라고 하는데요. 여기에 투자하는 것이 담보부 NPL투자입니다.

쉽게 말해 A씨가 10억원짜리 주택 1순위 근저당권을 할인해서 9억원에 샀습니다. 그 후 누군가 주택을 경매에서 10억원에 낙찰을 받는다면 A씨는 1순위 근저당권을 매입한 채권자의 지위를 가지고, 1순위로 배당받을 수 있는데요. 근저당권은 9억원에 샀지만 실제 채권 행사는 10억원에 권리를 행사할 수 있습니다. 사실상 수익률 10%에 달하는 1억원의 수익이 생기는 것이죠.

담보부 NPL 투자는 많은 장점이 있습니다. 우선 투자원금 및 채권 확보가 다른 투자에 비해 확실하고 1순위 저당권에 투자하기 때문에 채권확보에 안정성이 NPL투자기법 높습니다. 또 투자 대상 물건의 소재 파악이 가능하여 물건의 시장성과 가치판단이 용이하고 담보부 부실채권 매입 전 현장 조사 후 투자 NPL투자기법 여부를 선택 가능합니다. 채권자로써 배당에 참가하기 때문에 세금이 부과되지 않아서 더 높은 수익을 기대할 수 있다는 점도 이점이죠. 이밖에도 환금성이 좋고 자금 부담이 적다는 등 여러 장점이 있어 관심도와 인기가 점점 더 커지고 있다고 합니다.

그러나 NPL을 전액 배당받아 수익을 내는 것이 결코 쉬운 것은 아닙니다. 배당절차에서 1순위 근저당권은 그 배당순위가 4순위로 밀려나기 때문입니다. 배당순위를 보면 1순위 비용상환청구권, 2순위 NPL투자기법 소액보증금, 임금채권, 3순위 국세, 지방세, 4순위 근저당권, 전세권 등의 순입니다. 이렇게 배당절차에서 근저당권자보다 앞서는 권리가 생길 수도 있고 이러한 권리들은 등기부에도 공시되지 않아 주의가 필요합니다.

대부분의 투자 상품들이 그러하듯 리스크도 있습니다. 담보부 NPL 투자의 경우 매도자와 협의를 통한 매수 방법을 사용하거나 매도자에 일방적으로 끌려가는 구조이므로 협상이 어렵고 권리 분석의 어려움이 있어 초보자가 접근하기 쉽지 않습니다. 또한 경매물건이 제한적이기 때문에 투자 물건 종류가 적습니다. 경매의 유찰로 원금이 손실될 수 있다는 점도 치명적인 단점 중 하나고요. 부동산에 근저당이 설정되어 있기 때문에 안전하다고 볼 수 있지만 그만큼 위험도 존재한다는 얘기입니다.

현재처럼 부동산시장이 한 치 앞을 내다보기 힘들 때, 안전성과 높은 수익률을 낼 수 있는 담보부 NPL 투자는 매력적인 투자 상품입니다. 그러나 상기에 서술한 것처럼 위험이 아예 없는 것은 아닙니다. 비교적 안정적인 투자 상품이긴 하나 위험요소가 존재하고 투자에 따른 모든 위험은 투자자가 감수해야 할 몫입니다.

따라서 고수익을 올릴 수 있다는 분위기에 편승해 NPL에 투자하는 것은 지양해야 합니다. 특히 초보자의 경우 주변 지인과 전문가의 추천만을 따르지 말고, 스스로 공부하고 연구하여 투자를 결정하는 것이 좋습니다. 그렇게 한다면 신중한 투자가 가능해지고 투자로부터 올 위험을 막을 수 있습니다. 수익을 내는 투자의 기술은 특별한 것이 아닙니다. 끊임없는 노력이 부동산 투자를 성공으로 이끄는 요인이 됩니다.

부동산의 리미티드 에디션, 펜트하우스 이야기

한정판! 이 단어에 평정심을 유지할 사람이 얼마나 될까요? 판매시간이 정해진 홈쇼핑에도 낚이기 일쑤인데 하물며 날 때부터 귀한 희소성을 지녔으니 누구나 강한 소유욕을 가지기 마련이죠. 특히 명품산업에서 한정판의 NPL투자기법 NPL투자기법 유혹이 심한데요. 최근엔 부동산에도 펜트하우스를 필두로 한정판 바람이 불고 있습니다. 지금부터 부동산의 리미티드 에디션 이야기를 시작합니다.

주거용 오피스텔에도 '볕들날 있네~', 웃돈 붙은 오피스텔 속속 등장

‘웃돈(프리미엄)=아파트’ 라는 공식은 깨져야 할 것 같습니다. 일부 오피스텔의 경우 적지 않은 프리미엄이 붙어 거래되고 있는 것으로 확인됐기 때문입니다. 특히 아파트 못지 않는 상품 설계로 공급되는 주거용 오피스텔의 경우 억대의 프리미엄이 붙어 있습니다. 리얼캐스트에서 웃돈 붙는 오피스텔의 공통점을 찾아봤습니다.

Earticle

부동산 담보부 부실채권의 투자특성에 관한 연구
The Study of NPL Investment Peculiarities

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  • 발행기관 한국부동산경영학회 바로가기
  • 간행물 부동산경영 KCI 등재후보 바로가기
  • 통권 제13집 (2016.06) 바로가기
  • 페이지 pp.177-198
  • 저자 성시근, 임동진
  • 언어 한국어(KOR)
  • URL https://www.earticle.net/Article/A334198 복사

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영어 음성듣기 --> The research includes mortgage-backed investments NPL important conside ration when determining the criteria that can derive an ensuing economic importance. Appears to be is the most important investors, followed by for investors In NPL investment and Hedonic Price of bids value investment in order of the characteristics of in their systems. NPL analysis of the importance of making their loans trap system NPL투자기법 are analyzed, the most important and the next buyout scheme, non performing loans and bond creditor approach net result. Also, bids as individual characteristics of the sale of real estate is the most important criteria, analysis of the characteristics of investment analysis of real estate sales and market variables and sale procedure in order of the characteristics of results
한국어 본 연구는 부동산 담보부 부실채권, 즉 NPL 투자특성을 도출하여 향후 NPL 투자 시 명확한 기준을 마련하고자 하였다. 이를 위하여 NPL투자기법 대면설문과 집단설문을 통하여 얻어진 변수를 AHP 분석기법을 활용하여 중요도를 측정하였다. 분석을 통하여 얻어진 결과로 투자자들은 다양한 투자기법이 활용 가능한 배당투자 회수방식을 가장 선호하고 있음을 알 수 있었다. 또한 본 연구를 통하여 얻어진 결과로는 매입한 NPL 채권을 관리하거나 매각하는 일련의 활동 등은 론세일의 비중을 확대할 필요성이 있음을 증명해 주고 있다. 본 연구의 NPL 투자특성을 분석한 결과는 기대가치나 배당기일 채권금액, 부동산 정책방향 등을 고려하여 매각시기를 결정함이 유리하다는 설명을 하고 있어 추후 NPL과 관련된 정책이나 제도의 개선점을 시사하고 있다.

Special Section

장기적인 경기불황시대를 살고 있는 요즘 시대, 오랫동안 두루 회자되는 화두는 역시 재테크와 세테크다. 대중화된 부동산 경매시대에 눈 여겨 볼 재테크, 세테크 소재 가운데서도 부동산 부실채권(NPL, Non Performing Loan)투자가 많은 인기를 누리고 있다. 이런 가운데, 최근 금융기관 현장에서의 경험을 살려 실질적인 도움이 될 수 있는 부실채권(NPL) 투자법을 안내하는 서적이 출간되어 눈길을 끌고 있다.

‘까멜레옹’이라는 별칭으로 활동하고 있는 부동산 경매 및 부실채권(NPL) 전문가 오수근씨가 선보인 ‘까멜레옹의 천기누설, 부실채권(NPL) 랭킹업 투자법(원영출판)’은 근저당 채권을 대위변제하여 배당 받을 수 있는 획기적인 투자법을 소개하고 있다. 저자 오씨가 금융기관에 근무하면서 NPL 대량매각을 직접 기획하고 실행하거나 NPL투자자들이 채권 매입 시 매입대금 조달을 할 수 있도록 질권대출 상품도 직접 개발 출시, 판매하는 등의 실 경험을 토대로 효과적인 투자기법을 소개하고 있다는 것이 큰 NPL투자기법 특징이다.

이 책은 주로 금융기관이 내부적으로 연체 NPL을 매각하는 이유에 대하여 설명하고, 투자자 입장에서 어떻게 매입하고 다양하게 활용할 수 있는지를, 그리고 투자자가 매입대금을 조달하는 방법인 질권대출 및 유동화증권 발행에 대하여 기술했다.

특히 시중 NPL서적 중 최초로 금융기관 내부에서 채권매각을 하는 ‘금융기관의 NPL매각 실무’ 부분이 기술되어 있고, 투자자들이 근저당채권을 매입하여 운용하는 방법 중 배당 받을 수 있는 대위변제 랭킹 업 투자법이 수록되어 있다. 또한 방어입찰 및 미래배당차익(Future Spread)등 신조어가 풀이되어 있으며, 이론과 더불어 실무사례도 풍부하게 소개했다.NPL투자기법

저자 오수근씨는 “이 책은 대박의 환상을 심어주려는 것이 아니라 책을 통해 간접경험을 하면서 성공의 기회를 잡을 준비를 돕기 위해서 준비했다”며 “창과 더불어 방패도 준비하여 NPL투자 시 적의 공격으로부터 소중한 재산을 잃지 않도록 방어입찰, 배당이의 방어소송 등 방어적 재테크를 위한 방패도 곳곳에 기술하는 등 손해를 방지하는데 도움이 될 것”이라고 밝혔다.

오수근씨는 법대 졸업 후 20년 이상 소송, 경매, 채권관리 실무를 해 온 전문가로, 채지니 작가의 인기 경매서적 ‘맛있는 경매 이야기’의 실제 주인공으로도 알려져 있다. 국내 사망보험금 사건 소송, NPL투자기법 소가 1,500억 오토론 사건 소송 등 굵직한 금융관련 소송을 수행하고 서울 중앙지법 소송을 1,000건 이상 소송 대리하는 등 관련분야에서 왕성한 활동을 해 오고 있다. 기업체 및 변호사, 의사 등의 전문직 종사들을 대상으로 연간 50회 이상의 강의도 이어오고 있다.


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